EHPAD : Investissement en or ou miroir aux alouettes ?

La première caractéristique de l’Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est d’avoir signé une convention tripartite avec le conseil général et l’assurance maladie. La signature de cette convention permet à l’établissement de percevoir des crédits de fonctionnement. En contrepartie, l’Ehpad s’engage à respecter un cahier des charges et une démarche qualité permettant d’accueillir les personnes âgées dans les meilleures conditions. Tous les domaines sont concernés, en particulier la qualité de vie au sein de l’établissement (accessibilité, sécurité, hygiène…), la personnalisation de la prise en charge (projet de vie individualisé, respect des rythmes de vie, proposition d’activités adaptées…) et les relations avec le résident et ses proches (bonne information, participation de la famille…).

Au-delà de l’engagement qualité, la signature de la convention tripartite implique un système de tarification particulier, la triple tarification, qui répartit les frais de séjour selon trois volets (hébergement, dépendance et soins) auxquels correspondent des aides financières spécifiques.

Cette caractéristique est présentée par les conseillers en gestion de patrimoine comme une extraordinaire garantie de solvabilité du gestionnaire.

Or cela n’est qu’en partie vrai.

En effet, il convient d’alerter les investisseurs de biens immobiliers en Ehpad sur les risques d’un tel investissement. L’agrément obtenu à l’issue de la convention tripartite est la propriété du gestionnaire et n’est pas attaché au lieu.

Par conséquence, il est courant que des gestionnaires exploitants des résidences Ehpad exercent auprès des propriétaires un chantage à la résiliation du bail dès la 6ème année dans des baux de 9 ans.

Ce chantage est appuyé par la demande du gestionnaire d’effectuer des travaux de rénovation, à la charge du propriétaire, présentés comme indispensables à la poursuite.

Le gestionnaire ne cache pas son souhait de résilier les baux et de s’installer ailleurs en cas de refus de la baisse de loyer proposée. Les investisseurs bailleurs sont alors affolés à l’idée de se retrouver propriétaires des biens pour lesquels personne n’arrivera à offrir la même rentabilité à moins d’obtenir le précieux agrément (ce qui est de plus en plus difficile).

Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille