Les principaux gestionnaires de Résidences de tourisme (ODALYS, BELAMBRA, APPART’CITY, RESIDE ETUDES, NEHO GROUP etc…) ont écrit à leurs bailleurs pour leur indiquer qu’ils ne paieront pas les loyers dus en raison de la force majeur.

Les gestionnaires se basent sur l’article 1218 du Code civil.

Ces gestionnaires considèrent que les mesures administratives de fermeture des résidences constituent des cas de force majeur et que leurs obligations de paiement des loyers sont suspendues. En d’autres termes les loyers cesseraient d’être dus pendant la période de confinement.

Or ce cas ne remplit pas les conditions cumulatives de la force majeur qui sont que l’événement doit être extérieur, imprévisible et irrésistible.

Les deux dernières conditions ne sont pas remplies.

En effet, la crise sanitaire n’est pas un événement imprévisible, il n’est pas imprévisible qu’un hôtel puisse être fermé pour des raisons sanitaires. C’est une risque commercial parfaitement normal, connu et que les grands groupes qui gèrent des centaines de résidence pouvaient prévoir. Il pouvait prévoir ce type de pertes d’exploitation au même titre qu’un incendie ou une pollution d’un hôtel à la légionellose.

De même, cette fermeture même si elle ne peut qu’à de très rares exceptions être contournées n’était pas irrésistible. De nombreux baux prévoient d’ailleurs que les gestionnaires s’assurent contre les pertes d’exploitation. Dans ces conditions le preneur devait s’assurer pour pouvoir faire face à ses charges en cas de fermeture.

Enfin, de nombreuses résidences hôtelières ne sont pas soumise à l’obligation de fermeture (cas des résidences d’habitation). Il faut regarder l’objet du bail.

Bien évidemment, il faut nuancer cela en indiquant que l’objectif n’est pas de couler le gestionnaire qui ne fait pas ou très peu de chiffre d’affaires pendant le confinement.

Néanmoins, la force majeur ne s’applique pas de manière automatique.

Nous pouvons parfaitement vous renseigner dans votre cas.

LES  PSEUDOS « EXPERTS » EN TAUX EFFECTIF GLOBAL

« Idem est non esse et non probari ». Il revient au même de ne pas être ou de ne pas être prouvé. Le calcul du T.E.G. n’est pas simple. Les résultats mathématiques sont des faits juridiques dont la preuve est libre. La détermination – le calcul et la composition – du T.E.G. obéit à des règles très précises. Celui qui prétend avoir décelé une irrégularité doit concilier ces deux approches : prouver des faits mathématiques et justifier ces faits mathématiques par des justifications juridiques.

Bien souvent, l’emprunteur ou l’analyste financier qu’il a mandaté, se contentent de « calculer » le T.E.G. sans même réfléchir à sa composition : pour eux, il suffit d’introduire des données dans un logiciel sans envisager les nombreuses questions que posent la détermination du taux effectif global.

Il faut toutefois comprendre que ceux-ci sont convaincus à tort que 70 % des contrats de crédit comportent des irrégularités. Si le taux trouvé est différent de celui annoncé, l’emprunteur et son analyste vont immédiatement conclure à l’irrégularité. Une différence de résultat entre le taux annoncé et le taux recalculé ne suffit pas à elle seule à rapporter la preuve d’une irrégularité (F. LUCET, « L’illusion mathématique », D. 1995, p. 231 : « Calculer n’est pas raisonner et, encore moins, inventer. Est-il besoin de rappeler ici que, d’une façon générale, un résultat chiffré n’est jamais une solution ? Travailler sur chiffres, c’est réduire nécessairement un patrimoine à un ensemble d’éléments divisibles, liquides, fongibles, exigibles et transmissibles. »)

De nombreux litiges pendants devant les juridictions ne reposent sur rien car ils n’ont pas été préparés en amont. D’ailleurs, à y regarder de plus près, plus les contrats sont récents, moins ils présentent d’irrégularités. Le contentieux du T.E.G., animé par l’effet d’aubaine, a eu un effet prophylactique sur le contenu des contrats de crédits dont la rédaction s’est nettement améliorée au cours des vingt dernières années. Abstraction faite de la recherche d’une irrégularité formelle, le calcul du T.E.G. nécessite une certaine expérience : même si de nombreux tableurs, logiciels et leurs notices sont librement accessibles sur internet et facilitent la détermination du T.E.G., il est absolument essentiel de s’intéresser à l’économie de l’opération réalisée. Pour cela il est nécessaire de connaître et comprendre les différentes opérations de crédits. Combien de fois a t-on pu lire des études financières dans lesquelles les « analystes » avaient confondu le capital prêté et le coût de l’opération, financée en partie par le crédit ? Une défense axée sur le discrédit et la critique s’est donc révélée particulièrement efficace dans la mesure où les juges ne sont pas particulièrement qualifiés pour apprécier la pertinence des arguments mathématiques, parfois totalement fantaisistes, qui sont exposés par les parties.

L’analyse de TEG est une expertise officieuse

La preuve des faits juridiques est libre. La disposition de l’article 1363 du Code civil, « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même », consacrée par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 confirme le champ de la sentence « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même » dont on se demandait, à juste titre si elle ne se cantonnait pas seulement à la preuve littérale parfaite (C. MOULY-GUILLEMAUD, « La sentence “nul ne peut se constituer de preuve à soi-même“ ou le droit de la preuve à l’épreuve de l’unilatéralisme », RTD Civ. 2007, p. 253 s., spéc. n°3. ; La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait considéré que le « principe selon lequel nul ne peut se faire de preuve à soi-même » était « inapplicable à la preuve des faits juridiques » (Civ. 3ème, 3 mars 2010, n°08-21.056 et n°08-21.057 ; Bull. civ. III, n° 52)).

Les expertises amiables ou officieuses sont «les deux cas de mesures d’instruction exécutées, avant ou après la naissance d’un litige, par un technicien mandaté, non pas par le juge, mais par toutes les parties intéressées (expertise amiable) ou par certaines parties seulement ou, même, par une seule partie (expertise officieuse) » (T. MOUSSA, « L’expertise judiciaire et l’expertise amiable au regard du principe de contradiction », BICC 2004, hors-série, n°3, p. 51). Les analyses de T.E.G., sont donc des expertises « officieuses », par opposition aux expertises « judiciaires », et épousent le même régime que les expertises amiables.

Dans le cadre d’un procès, ces expertises peuvent être produites en justice et doivent être communiquées aux parties. L’expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu’elle a été soumise à la libre discussion des parties, bien que les opérations d’expertise n’aient pas été réalisées contradictoirement (Civ. 1ère, 13 avr. 1999, n°96-19.733 ; Bull. civ. I, n° 134, p. 87 ; Civ. 1ère, 24 sept. 2002, n°01-10.739 ; Bull. civ. I, n° 220, p. 169 ; Civ. 1ère, 11 mars 2003, n°01-01.430 ; Bull. civ. I, n° 70, p. 53 ; Pour une étude de T.E.G. voy. par exemple : CA Versailles. 16ème Ch., 7 mai 2015, RG n°14/09083 :« il convient, tout d’abord, de constater que ce rapport, établi de façon non contradictoire, émane d’un cabinet de conseil d’entreprise et d’analyses en mathématiques financières, saisi à la demande des époux X… ; (…) il ne constitue pas une expertise judiciaire mais a été produit aux débats et soumis à l’appréciation de l’ensemble des parties ; que le principe du contradictoire ayant été respecté, il n’y a pas lieu de le rejeter des débats ainsi que cela est sollicité à tort par la Caisse d’Epargne ; »).

La discussion relative au débat contradictoire, parfois évoqué par les prêteurs, au moment de la réalisation de l’analyse du taux est insensée. De nombreux avocats peuvent aujourd’hui réaliser leur démonstration s’en avoir recours à un tiers, analyste financier, et intégrer directement leurs calculs dans leurs assignations et conclusions. Reprocherait-on à un avocat qui additionnerait le montant des créances impayées d’avoir réalisé ces opérations sans respecter le contradictoire ? Assurément non. Il importe peu que ces calculs figurent dans une pièce ou dans les écritures judiciaires

Pour autant, si la preuve au moyen d’une expertise officieuse est parfaitement recevable, la plupart du temps leur contenu laisse à désirer.

Amateurisme sur le marché des T.E.G.

Fréquemment, certains avocats défendent une action fondée sur les éléments d’une analyse financière laconique. D’ailleurs de nombreux « experts » se contentent de ne donner que le résultat, et pas le détail du calcul. Les choix opérés sont rarement justifiés par des raisonnements juridiques ou par des décisions de justice (À propos d’un logiciel commandé par une société d’analyse financière impropre à calculer le taux effectif global : CA Nîmes, 2 avr. 2015, 2e ch. com., sect. B, RG n°14/01623 ; voy. encore par exemple : CA Bastia, 24 juill. 2013, n°11/01017 ; LEDB 2013, 1er oct., n°9, p. 6, obs. R. Routier : « Contrairement à ce que prétend la société sur le seul fondement d’une étude qu’elle a commandée, les commissions de plus fort découvert et les commissions d’intervention (frais prélevés à l’occasion de chaque opération effectuée au-delà du découvert autorisé) ont bien été intégrées dans le TEG indiqué sur les tickets d’agios. »). Dans ce cas, le juge est fondé à mettre en évidence les insuffisances de l’analyse : une suite de chiffres sans explications ou sans aucun sens ne permettra jamais d’emporter la conviction d’un juge … L’avocat sera souvent contraint de combler cette carence dans ses écritures.

Certains de ces avocats, ignorant les subtilités mathématiques du taux effectif global deviennent sans le savoir, les avocats de causes perdues. Il n’est pas rare, et souvent très fréquent, que la prétendue irrégularité décelée par l’officine n’en soit pas une. Une étude réalisée par l’association UFC Que choisir démontrait en effet que parmi sept offres d’expertise de taux effectif global de crédit immobilier proposées sur internet, seulement l’une d’entre elles satisfaisait aux critères de qualité attendus pour ces services : curriculum vitae de l’équipe « d’experts », précision de l’analyse juridique et mathématique, coût raisonnable de la prestation (E. OUDIN, « Des “expertiseurs“ peu convaincants », Que choisir, févr. 2016, n°544, p. 56 et s.). Un très grand amateurisme règne sur « le marché du T.E.G. ».

Dans ces circonstances, il n’est pas rare de rencontrer des analyses financières totalement erronés.

Notre cabinet est fréquemment sollicité par des emprunteurs qui entendent introduire un procès sur le fondement une analyse de T.E.G. inexacte (et qui leur a coûté une fortune). Le nombre d’analyse concluant à l’irrégularité, alors que le taux effectif global mentionné dans le contrat de crédit est parfaitement régulier, est tout bonnement incroyable. Si leurs analyses sont inexactes, « ces experts » engagent leur responsabilité.

Un conseil : faites analyser votre analyse de T.E.G. par un avocat qui ne travaille pas avec l’expert avant tout procès.

En date du 1er juin 2016, le Tribunal de Grande Instance de NIMES a accepté que la mission d’un expert qu’il avait mandaté pour estimer la valeur locative d’une résidence de tourisme ne soit pas limitée à un calcul sur la valeur locative mais étendue à un calcul sur une méthode dite « par comparaison ».

En effet, les gestionnaires qui souhaitent en cours de bail réduire les loyers qui ont fortement augmentés en raison de l’indexation prévue dans le contrat demandent au juge des loyers de réviser le loyer sur le fondement de l’article L145-39 du code de Commerce.

Cela passe très régulièrement par la désignation d’un expert pour calculer la valeur locative du bien.

Dans le cas d’une résidence de tourisme les gestionnaires demandent à ce que la valeur locative soit calculée sur la méthode hôtelière qui fixe le loyer entre 30 et 35 % du chiffre d’affaires réalisé sur la résidence.

Cette méthode est très désavantageuse pour les propriétaires.

C’est ce qu’à demandé la société BELAMBRA.

Le juge, à notre demande, a accepté que la mission de l’expert porte aussi sur la méthode de comparaison qui est plus représentative de la réalité.

En effet, toutes les résidences de tourisme ont été montées sur le même modèle dont la rentabilité est basée sur le prix du bien immobilier.

Par conséquent la comparaison avec d’autres résidences identiques permet d’obtenir un loyer équivalent à celui d’origine et donc plus intéressant pour les investisseurs.

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de NIMES a par ailleurs choisi de conserver le loyer actuel comme loyer provisoire.

Si vous recevez un mémoire en demande devant le juge des loyers pour fixer votre loyer à la valeur locative à un montant plus faible que votre loyer actuel, il existe des moyens de se défendre utilement.

Le Cabinet de Maître Benjamin AYOUN, avocat à Marseille, est fier d’intégrer le réseau nouveau réseau d’avocats présent à Marseille, Nimes, Arles, Marignanne, Aix-en-Provence : PROVENCE AVOCATS.

En plus de l’expertise particulière de notre cabinet en droit immobilier et construction, résidence de tourisme, optimisation patrimoniale et droit bancaire, nous aurons désormais l’opportunité de bénéficier de l’expertise et de l’expérience de confrères dans des domaines du droit spécifiques :

– Droit des affaires, cession de fonds de commerce : Maître Julien AYOUN du Barreau de Marseille
– Droit de la santé et accidents de la route : le cabinet LEXVOX de MARIGNANNE – Maître Patrice HUMBERT du Barreau d’Aix-en-Provence
– Droit de la famille et droit pénal : le cabinet LEXVOX d’ARLES – Maître Cédrine RAYBAUD du Barreau de TARASCON

L’évolution de la profession actuelle et de la société nous contraint en effet pour une meilleure réactivité et efficacité de nous diriger dans des domaines spécifiques du droit.

Vous pouvez découvrir ce réseau sur le site internet de PROVENCE AVOCATS ou sur la chaîne YOUTUBE du réseau https://www.youtube.com/channel/UCBYOfGg4NNhR9a8tce4obVA