Depuis 2009 notre cabinet s’est fait une expérience très pointue dans le recouvrement des loyers impayés par les gestionnaires de résidences de tourisme dans toute la France.

https://youtu.be/XPag8b2qZ0g

Nous avons déjà obtenu des décisions importantes qui condamnent des gestionnaires dans toute la France. Appart’City, Park And Suites, Odalys, MMV éprouvent actuellement certaines difficultés pour honorer le paiement des loyers dans les temps.

Nous appliquons des méthodes rapides et adaptées à ce contentieux. Nous assignons en référé et pratiquons des saisies des sommes dues auprès des tours opérateurs qui doivent des sommes au gestionnaire indélicat.

D’autre part, nos tarifs sont eux aussi adaptés. Ils sont forfaitaires et dégressifs en fonction du nombre de propriétaires que nous défendons dans la même résidence ou dans le même dossier.

Nous proposons un suivi du paiement des loyers pendant 18 mois qui s’adapte à la situation du gestionnaire. (assignation et mise en demeure, suivi de la procédure collective, recherche éventuelle d’un nouveau gestionnaire)

https://youtu.be/C8gyV0gXUSM

Vous pouvez tout à fait nous demander une proposition de service par courriel : avocats@cabinetayoun.com .

Un avocat uniquement affecté à ce contentieux et à ses particularités répondra à vous interrogations.

L’article L.313-2 du code de la Consommation contraint les banques à mentionner le Taux Effectif Global dans chacun des prêts consentis.

La base de calcul peut changer de façon importante le calcul de ce TEG.

La cour de cassation avait récemment interdit le calcul des intérêts sur la base d’une année 360 jours (Civ. 1ère, 19 juin 2013, n°12-16.651, FS P+B+I).

Si nous connaissions, sans trop de difficultés, les destinataires de cette interdiction (les consommateurs ou les non-professionnels), certains doutes pouvaient subsister sur la portée de cette interdiction.

Un arrêt du 17 juin 2015 (Civ. 1ère, 17 juin 2015, n°14-14.326, F-P+B) semble donner, dans le style rédactionnel si particulier des juges du quai de l’horloge, une précision d’importance sur les modalités d’application de la sanction de cette interdiction (nullité de la clause d’intérêt) :

« Vu l’article 1907 du code civil, ensemble les articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le taux conventionnel doit, comme le taux effectif global, être calculé sur la base de l’année civile dans tout acte de prêt consenti à un consommateur ou à un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

En statuant ainsi, la Cour reprend la solution de l’arrêt du 19 juin 2013 selon laquelle un consommateur ou un non-professionnel ne peuvent consentir à une clause prévoyant un taux conventionnel ou un taux effectif global calculé sur une autre base que l’année civile.

La Cour semble surtout indiquer – et c’est l’apport principal de cet arrêt – que le fait que le taux de la mensualité corresponde bien au taux effectif global ne fait pas obstacle à l’annulation de la clause d’intérêt en raison du calcul du taux conventionnel de crédit par référence à l’année bancaire de 360 jours.

L’erreur de calcul est semble t-il indifférente, la seule référence à l’année bancaire entrainerait automatiquement l’annulation de la clause d’intérêt.

Amaury AYOUN
Doctorant

Les dirigeant d’APPART CITY ont organisé une réunion au Bourget le samedi 28 Mars dernier regroupant les copropriétaires représentant 90 résidences Appart City / Park and Suites.

Etaient notamment présents :

• Pierre Denizet – Président du Directoire
• Edouard Bon – Directeur Général
• Marie Hélène Collet – Directrice du Patrimoine / Relation Copropriétaire
• Différents directeurs
• Madame Gargoulaud – syndic ASGS

Outre la volonté de présenter le groupe APPART’CITY – PARK AND SUITES sous ses meilleurs aspects, il a été question des retards de loyers.

APPART’CITY n’a reconnu que 3 à 6 mois de retard alors qu’à cette époque plusieurs résidences souffraient encore de 6 à 9 mois de retard.

Pierre Denizet confirme travailler sur la recherche d’un financement (bancaire ou nouvel actionnaire) pour financer le besoin en fonds de roulement.

Il a été aussi indiqué qu’une baisse des loyers de 35 % en moyenne et que l’effort de révision des loyers serait fait résidence par résidence au moment du renouvellement du bail. Cela présage un avenir mouvementé pour les propriétaires qui ont investis dans les résidences exploitées par APPART CITY.

12 résidences seront en renouvellement de bail en 2015 ce qui représente 1270 baux.

Le rapport entre les loyers et charges de copropriété acquittés par le preneur à bail par rapport au Chiffre d’affaires est aujourd’hui de 47% du CA.

Pierre Denizet indique qu’il ne se sent pas responsable pour les résidences construites où commencées avant son arrivée à la direction dans des zones avec peu de potentiel. Et que dans ce cas le montant du loyer doit s’ajuster en fonction des réalités économiques.

Pierre Denizet précise qu’il n’y a aucun lien entre la nouvelle société APPART’CITY et les activités de promotion immobilière liées à son actionnaire majoritaire.

Un plan de développement de APPART’CITY prévoit l’ouverture de nouvelles résidences pour passer à 150 à horizon 5 ans et la construction de nouvelles résidences via un promoteur externe.

L’ effort demandé aux copropriétaires à l’occasion du renouvellement de bail sera :
– Travaux de rénovation à la charge des propriétaires (entre 3000 et 6000 € HT pour un T1)
– Baisse des loyers pour les résidences « non rentables »
– Mise en place d’un loyer variable
– Changement de mode d’indexation des loyers (abandon de l’ICC)

Pierre Denizet rappelle la différence d’approche entre P&S et DVS APPART’CITY qui avait mis en place un système de syndic intégré alors que P&S se reposait sur des syndics locaux par résidence.

Il affirme sa préférence pour un syndic intégré afin de faciliter pour l’exploitant la résolution des problèmes de la copropriété (réactivité) et menace par ailleurs qu’une partie des contrats qui sont actuellement au nom de l’exploitant passerait au nom de la copropriété en cas de changement de syndic et donne l’exemple de Rennes Beauregard qui n’a pas renouvelé ASGS

Pierre Denizet s’engage à ce que les résultats 2013 et 2014 soient communiqués pour toutes les résidences une fois que les comptes 2014 seront disponibles.

Il est fait référence aux détecteurs de fumée qui ont été installés dans les parties privatives sans information préalable des copropriétaires et qui sont facturé 66 TTC (à imputer sur le versement du T4). La direction reconnait ne pas avoir informé les copropriétaires et prend l’engagement de communiquer à chaque copropriétaire un certificat de pose et une facture.

APPART’CITY promet de renouveler cette réunion annuellement et d’être présente à toutes les Assemblée Générale de copropriété.

Entre-temps, espérons que les loyers soient payés régulièrement.

Un nouveau décret vient encore bouleverser les relations contractuelles entre bailleurs et preneurs de baux commerciaux.

La liberté contractuelle qui était de mise a totalement disparue dans l’imputation des charges aux locataires.

– La Taxe foncière ainsi que les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent toujours être conventionnellement imputées aux locataires (exemple taxe d’ordure ménagère). Les autres impôts ne peuvent pas être imputés au preneur.

– Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ne peuvent plus être imputées aux preneur.

Idem pour les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Le bailleur devra prendre en charge les travaux dit de mise en conformité et de vétusté dès lors qu’ils relèvent de l’article 606. En d’autres termes il existait deux types de travaux, maintenant il en existe trois :

– Travaux de grosses réparations de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté relevant de l’article 606
– Travaux de mise en conformité et de vétusté imputables aux locataires

Les mises en conformité concernent les installations électriques, des dispositifs incendies, mais aussi éventuellement celles de la loi entrant en application au 1er janvier 2015 concernant l’accès au personnes à mobilité réduite.

Au titre de l’article 606 du code civil qui date de 1804, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entière. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien…

Comment concilier les mises en conformité avec l’article 606 ? En principe le champs de grosses réparations ne devrait pas être modifié mais nous allons nous heurter à de nombreux contentieux engagés par des locataires qui souhaiteront ne pas se voir imputer les mises en conformités et vétustés de toutes natures.

– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent plus être facturés preneur. Certains gestionnaires de résidences de tourisme comme la société DG Résidences avaient décidés à tort de facturer des honoraires de gestion et de les déduire des factures et du paiement des loyers. Ce qui n’est pas possible pour le bailleur, ne l’est pas non plus pour le preneur.

Les dispositions du Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre.

« Art. R. 145-35. – Ne peuvent être imputés au locataire :

« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
« 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
« La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.«