Cabinet Ayoun – Benjamin AYOUN
Maître Benjamin AYOUN a eu l’honneur d’être consulté par Tatiana KALOUGUINE (Journaliste au Monde) dans un article dans la rubrique Argent et Placements daté du 22 septembre 2014.
Le sujet de cet article est « Résidence de tourisme : l’art de bétonner le bail ».
Nous connaissons tous le démembrement de propriété qui permet de créer un important levier lorsque l’on souhaite céder son patrimoine à ses enfants dans le cadre de la préparation de sa succession.
Le démembrement de propriété permet aussi à un professionnel libéral d’acquérir à titre personnel ses locaux professionnels sans pour autant se retrouver avec une importante imposition sur les revenus fonciers.
Dans ce cas précis, il s’agit plus précisément d’un démembrement temporaire des parts d’une SCI et non des parts d’un bien.
Lorsqu’un médecin ou un dentiste achète à titre personnel les locaux qu’il va occuper à titre professionnel, la mise à disposition du bien à lui-même en qualité de profession libérale génèrera des loyers imposables à la CSG-CRDS et à l’impôt sur le revenu.
En d’autres termes, le libéral devra à titre personnel s’acquitter d’impôts alors que la quasi totalité des revenus payés par lui en sa qualité de professionnel servent à rembourser l’emprunt.
La patrimonialisation dans ces conditions a par conséquent un coût exorbitant.
En cédant à son activité libérale l’usufruit des parts d’une SCI qui va contracter un prêt immobilier et acquérir des locaux, le titulaire de la nue propriété n’aura plus à s’inquiéter de l’imposition des revenus qui seront générés par l’occupation du bien.
Pendant la durée du prêt, le professionnel libéral paiera le crédit, les charges, les impôts fonciers mais ne versera pas de loyer à la SCI puisqu’il sera l’usufruitier de celle-ci.
Cette cession de l’usufruit ne sera que temporaire et idéalement pendant la durée du prêt.
Bien évidemment, il est nécessaire de valoriser la valeur de la donation de l’usufruit et de ne pas jouer à l’apprenti sorcier. L’assistance d’un avocat et d’un expert-comptable permettra que le montage ne soit pas retoqué par l’administration fiscale.
L’alternative au commandement de payer :
Le statut des baux commerciaux contraint le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation d’un bail signé avec un gestionnaire qui ne paye pas ses loyers à délivrer à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier.
A l’échelle d’une résidence des services, si l’on veut résilier l’ensemble des baux pour changer de gestionnaire, cette formalité a un coût de l’ordre de 9.000 € à plus de 15.000 €.
En effet, rien ne sert de résilier son seul bail si c’est pour que l’exploitant en place continue à gérer la résidence et que les services fiscaux vienne réclamer au propriétaire le remboursement des avantages fiscaux.
De plus, même en cas de non-paiement des loyers, le commandement de payer ne suffit pas pour que le bail soit résilié.
Il faut demander au juge des référés de constater cette résolution en respectant un délai d’un mois après avoir délivré le commandement. (Même si le bail prévoit le contraire…)
Cela permet aux gestionnaires indélicats de jouer avec les nerfs des propriétaires.
Il peut s’il est assigné en résolution du bail solliciter de nombreux renvois de l’affaire et payer l’arriéré de loyers à la dernière audience.
Dans ce genre de cas le juge accepte régulièrement de ne pas résilier le bail et les propriétaires repartent un nouveau cycle d’impayés.
Pire encore, en cas de placement du gestionnaire en redressement judiciaire ou en procédure de sauvegarde pendant la procédure de résiliation devant le Tribunal de Grande Instance et jusqu’au jour du délibéré, il ne sera plus possible d’obtenir la résiliation du bail, les loyers impayés seront portés au passif de la société et les propriétaires auront payés un acte d’huissier pour rien.
C’est pourquoi, dans ce type de procédure, l’expérience a démontré qu’il convenait d’assigner directement le gestionnaire en redressement judiciaire ou de procéder à des saisies conservatoires.
Soit l’exploitant paye pour ne pas être placé en redressement judiciaire et l’affaire s’arrête là, soit il est placé en redressement judiciaire, mais dans les deux cas, les propriétaires ne souffrent pas d’une longue carence de loyer préalable à une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation).
La résiliation dans le cadre d’un redressement judiciaire :
En cas de procédure collective, les propriétaires doivent agir très vite pour ne pas que le redressement judiciaire dure longtemps.
Les nouveaux loyers sont exigibles au jour de leur exigibilité contractuelle et il convient de mettre en demeure l’administrateur de payer ou à défaut de résilier le bail pour rendre sa liberté au créancier bailleur.
En effet, depuis la réforme de 2005, l’administrateur peut à tout moment résilier les baux et solliciter la liquidation de la société même pendant la période d’observation de 6 mois.
Parallèlement, il convient que l’un des propriétaires demande au Tribunal de Commerce d’être nommé contrôleur de la procédure.
Si le juge commissaire accède à cette demande, le contrôleur aura un avis consultatif et sera informé de l’ensemble des éléments du redressement judiciaire.
Les chances pour qu’un gestionnaire, dont l’exploitation est foncièrement ruineuse et qui ne paye pas les loyers, fasse trainer son redressement judicaire sont dans ce cas beaucoup moins importantes.
De nombreux propriétaires sont effrayés à l’idée que leurs gestionnaires soient placés en redressement judiciaire alors que plus vite l’exploitant défaillant est placé en redressement judiciaire, moins le passif constitué de la somme des loyers impayés sera élevé.
De même, plus la carence de loyers impayés s’accroit, mois le gestionnaire a de chances de pouvoir la combler…
En d’autres termes, les voies d’exécution et les procédures collectives (redressement judiciaire et sauvegarde) doivent se traiter différemment si l’on se trouve en face d’un gestionnaire de résidence de tourisme.
Benjamin AYOUN
AVOCAT AU BARREAU DE MARSEILLE
De nombreux investisseurs en LMNP se heurtent à des retards répétés de paiement du gestionnaire en charge de l’hôtel ou de la résidence de tourisme.
Il faut dans un premier cas définir la priorité qui est la votre en tant que bailleur et pour cela se poser une série de questions :
Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? Quelle est la santé financière de mon gestionnaire ? Suis-je le seul dans cette situation ?
Les réponses à ces questions permettront de mettre en place la stratégie la plus efficace pour être payé des loyers dus au titre de votre bail commercial, à savoir :
– Si la solvabilité du gestionnaire est définitivement compromise, faire pratiquer rapidement une saisie conservatoire suivie d’une procédure en référé afin d’être payé avant que votre gestionnaire ne parte en redressement judiciaire.
– Si votre bien a une valeur commerciale importante et si des signes montrent que votre gestionnaire n’ira pas en redressement judiciaire immédiatement, délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et poursuivre la résolution du bail.
– Si votre gestionnaire a accumulé un retard de paiement si important qu’il ne pourra jamais y faire face et sera nécessairement placé en redressement judiciaire, il convient de l’assigner en redressement judiciaire pour ne pas voir vos créances s’accumuler. Une fois en redressement judiciaire, votre gestionnaire aura l’interdiction de créer de nouvelles dettes et devra payer le loyers aux dates prévues dans le bail.
Bien évidemment chaque situation nécessite une étude personnalisée.
Une bonne connaissance du secteur de l’hôtellerie et des acteurs de ce secteur ainsi que notre grande expérience nous permet de choisir les procédures le plus appropriées, les moins risquées et les moins onéreuses.
Nous proposons une première consultation à notre cabinet ou par courriel pour étudier votre cas.
Benjamin AYOUN – Avocat au Barreau de Marseille
