La loi ALLUR apporte plus de changement au statut des baux d’habitation que la loi de 1989.
Baux d’habitation nue :
De nombreux changements, modifie de nombreux points essentiels du contrat comme le préavis, la fixation du prix, l’indexation, l’état des lieux, le dépôt de garantie, le cautionnement.
Le bail d’habitation devra revêtir la forme d’un contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat.
Il doit comprendre :
– le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour les zones tendues.
– le montant et la date de versement dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail.
– la nature et le montant des travaux effectuées dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
La révision du loyer est désormais soumises à des contraintes de temps rigoureuses et à une double condition :
– Le bailleur devra manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
– La révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande
En d’autres terme, le bailleur doit se hater de demander la révision et si possible en conservant la preuve de l’indexation, c’est à dire en envoyant la révision par courrier recommandé au preneur.
Par ailleurs, le choix du preneur par le bailleur ou l’agence immobilière en charge de la gestion est soumise à des conditions strictes en ce qui concerne d’éventuelles discriminations ou les papiers que le preneur est autorisé à demander au candidat preneur.
La liste des documents autorisés est désormais fixée par décret. De même, les honoraires auxquels peuvent prétendre les agences immobilières sont plafonnées selon la zone sur laquelle se situe le bien.
Le non respects de certaines obligations peuvent faire encourir des sanctions pénales au bailleur indélicat.
Enfin, le preneur qui signe un bail qui ne respecte pas ces dispositions peut contraindre le bailleur à modifier le bail pendant une période d’un an.
Baux d’habitation meublée :
Les locations meublées sont elles aussi soumises à de nombreuses interdictions et nouvelles règles.
Les baux de locations meublées devront désormais aussi respecter le formalisme d’un modèle de contrat-type défini par décret du Conseil d’Etat. Les locations meublées devront comporter une liste d’éléments fixée par décret.
Etonnamment, le bailleur peut décider unilatéralement de modifier les conditions y compris financières du bail meublé trois mois avant son terme alors que les conditions pour donner congé sont devenues draconienne est se rapproche désormais de celle des baux d’habitation.
Enfin un nouvel alinéa ajouté à l’article L631-7 du CCH, dispose que le fait de louer un local meublé de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur. L’habitation principale qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par ans.
Cela implique par conséquent une demande en mairie…
Il serait sage dans un premier temps de faire appel à un spécialiste pour rédiger vos baux.
De même, si vos biens sont gérés en agence, un petit inventaire de vos relations contractuelles serait le bienvenu.
