Airbnb à Marseille : amendes jusqu'à 100 000 €, ce que jugent les tribunaux et comment se défendre

Amende Airbnb à Marseille : le risque n'est plus théorique. Depuis juillet 2025, la Ville de Marseille assigne en justice des propriétaires et des exploitants de meublés de tourisme. Elle estime que, sur environ 12 000 meublés recensés, 6 000 sont exploités en violation de la loi et peuvent potentiellement faire l'objet d'une assignation.

L'enjeu financier est considérable. L'amende civile atteint désormais 100 000 € par logement. En septembre 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a prononcé des condamnations cumulées de 440 000 € contre des propriétaires et des sociétés exploitantes.

Ces procédures ne sont pas perdues d'avance. Plusieurs juridictions ont débouté la Ville ou réduit fortement les amendes demandées. Cet article fait le point sur les règles applicables, la jurisprudence la plus récente et les moyens de défense.

Que risque un propriétaire de meublé de tourisme à Marseille ?

Le principe : une autorisation de changement d'usage

Marseille compte plus de 200 000 habitants. Le changement d'usage des locaux d'habitation y est donc soumis à autorisation préalable du maire (article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation).

Louer un logement meublé en tant que meublé de tourisme constitue un changement d'usage. Sans autorisation, la location de courte durée d'un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur est irrégulière.

Seule la résidence principale échappe à l'autorisation, dans la limite d'un nombre de jours par an. À Marseille, ce plafond est de 90 jours depuis le 1er janvier 2026.

La sanction : une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement

L'article L. 651-2 du même code prévoit une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire, saisi par la commune selon la procédure accélérée au fond. Son produit est versé à la commune.

Le juge ordonne en outre le retour du local à l'habitation. À défaut, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile.

Une amende par logement et par personne

L'amende est personnelle et se calcule par local irrégulièrement transformé (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020). Un immeuble de six studios expose donc à six amendes.

Le propriétaire et la société qui exploite les logements peuvent être condamnés chacun. La Cour de cassation a ainsi sanctionné un propriétaire ayant donné son bien « en connaissance de cause » à une société qui le sous-louait en courte durée (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508).

D'autres sanctions, prévues par le code du tourisme, visent l'absence de déclaration ou de numéro d'enregistrement. Elles se cumulent avec l'amende civile.

Les règles propres à Marseille

La Ville a progressivement durci son encadrement des locations de courte durée :

• 2021 : adoption d'un règlement municipal fixant les conditions du changement d'usage ;
• 2023 : création d'une brigade de contrôle, chargée de repérer les annonces non conformes et d'en obtenir le retrait auprès des plateformes ;
• 29 avril 2025 : l'autorisation de changement d'usage pour un meublé de tourisme est subordonnée à une compensation, c'est-à-dire à la transformation en logement d'un local ayant un autre usage ;
• 1er janvier 2026 : la location de la résidence principale est limitée à 90 jours par an, contre 120 auparavant.

Toute location en meublé de tourisme doit en outre faire l'objet d'un enregistrement auprès de la Ville et le numéro obtenu doit figurer sur l'annonce. La municipalité procède également au retrait des boîtes à clés installées sur l'espace public.

Selon la Ville, le nombre de meublés de tourisme est passé de 12 937 en 2024 à 10 827 en 2025, soit une baisse de 16 %. Elle a annoncé de nouvelles procédures judiciaires.

Ce que jugent les tribunaux en 2025 et 2026

La loi de 2024 ne rétroagit pas

La Cour de cassation a précisé que, pour un changement d'usage intervenu avant le 21 novembre 2024, l'usage d'habitation du local s'apprécie « à l'aune des critères de la loi ancienne » (Cass., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002).

Le tribunal judiciaire de Marseille juge que la loi du 19 novembre 2024 « doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l'objet d'une application rétroactive » (TJ Marseille, PAF, 2 février 2026, n° 25/03116).

Le plafond de 100 000 € ne vaut que pour la période récente

Le tribunal judiciaire de Paris retient que « l'amende de 100.000 euros prévue par les nouvelles dispositions n'est encourue que pour la période postérieure à l'entrée en vigueur de la loi » (TJ Paris, PAF, 25 juin 2026, n° 26/52863). Le tribunal judiciaire de Marseille distingue de même les deux plafonds selon la période (TJ Marseille, PAF, 23 septembre 2026, n° 26/01600).

La solution n'est pas uniforme. Certaines juridictions appliquent le plafond nouveau à l'ensemble de l'exploitation lorsque les locations se sont poursuivies après le 21 novembre 2024. La question reste ouverte devant les cours d'appel.

La Ville de Marseille doit prouver l'usage d'habitation

Le 23 juin 2026, le tribunal judiciaire de Toulon, saisi d'affaires engagées par la Ville de Marseille, a rejeté l'intégralité de ses demandes dans quatre dossiers (TJ Toulon, PAF, 23 juin 2026, n° 26/00607, 26/00609, 26/00610 et 26/00611).

La Ville ne rapportait pas la preuve de l'usage d'habitation des locaux. Le tribunal a notamment jugé que la taxe d'habitation, due même pour un meublé de tourisme, ne démontrait pas cet usage. La Ville a été condamnée aux frais de procédure.

Des condamnations lourdes à Marseille

Le 23 septembre 2026, le président du tribunal judiciaire de Marseille a condamné des propriétaires et des sociétés exploitantes à des amendes cumulées de 440 000 € pour cinq logements, selon la Ville. Les montants prononcés par logement varient, selon les dossiers, de 20 000 € à 100 000 €.

Une amende proportionnée, pas « exemplaire »

Les juges doivent individualiser l'amende. La cour d'appel de Pau rappelle qu'elle ne peut « en toute hypothèse être prononcée à titre dissuasif et d'exemplarité » et retient 10 000 € par appartement (CA Pau, 1re ch., 29 avril 2026, n° 25/01087).

La cour d'appel de Paris a fixé l'amende à 10 000 € pour une loueuse ayant coopéré au contrôle et désactivé son annonce (CA Paris, pôle 1 ch. 2, 20 avril 2023, n° 22/17958). Le tribunal judiciaire de Paris a limité à 2 500 € l'amende de chacun des propriétaires dans une affaire jugée en juillet 2026 (TJ Paris, PAF, 27 juillet 2026, n° 26/54310).

Quels moyens de défense face à la Ville de Marseille ?

Chaque dossier appelle une analyse propre. Les moyens se hiérarchisent en général ainsi.

1. Contrôler la procédure

Il faut vérifier la compétence du juge saisi, la régularité de l'assignation, l'identité exacte des personnes visées et la période reprochée. Une erreur sur le local, le lot ou le propriétaire peut suffire à faire échouer la demande.

2. Contester la preuve de l'usage d'habitation

C'est à la commune de prouver que le local avait un usage d'habitation. Pour les faits antérieurs au 21 novembre 2024, la référence reste en principe l'usage au 1er janvier 1970, selon les critères de la loi ancienne.

Les pièces fiscales ou cadastrales produites par la Ville sont souvent fragiles, comme l'illustrent les décisions de Toulon du 23 juin 2026.

3. Établir la résidence principale

Un logement occupé au moins huit mois par an par le loueur constitue sa résidence principale. Sa location ponctuelle, dans la limite de 90 jours par an à Marseille, ne requiert pas d'autorisation de changement d'usage. Avis d'imposition, factures et justificatifs de domicile sont déterminants.

4. Discuter l'imputabilité

L'amende est personnelle. Le propriétaire qui a donné son bien à bail sans connaître ni autoriser l'exploitation touristique peut contester sa responsabilité. Les termes du bail et les échanges avec le locataire sont alors essentiels.

5. Limiter le plafond applicable

Pour les locations antérieures au 21 novembre 2024, le plafond est de 50 000 €, et non de 100 000 €. Le décompte précis des nuitées par période est indispensable.

6. Obtenir une amende proportionnée

Le juge apprécie notamment la durée de l'exploitation, le profit réellement tiré des locations, la bonne foi, la coopération lors du contrôle et la régularisation. Un dossier chiffré, appuyé sur des documents comptables, pèse sur le montant retenu.

7. Régulariser

Le retrait de l'annonce, le retour à la location de longue durée ou une demande d'autorisation avec compensation peuvent être pris en compte. Le calendrier de la régularisation doit être arrêté avec son avocat, car il a des incidences sur la stratégie de défense.

Que faire en cas de contrôle, de mise en demeure ou d'assignation ?

Dès le contrôle ou la mise en demeure

• Ne pas répondre par écrit à la Ville sans conseil : une déclaration maladroite peut valoir aveu.
• Rassembler immédiatement les relevés de nuitées et de revenus des plateformes, les baux, l'acte d'acquisition, les avis d'imposition et tout document ancien sur l'usage du local.
• Faire le point avec son expert-comptable sur le résultat réel de l'exploitation.

À réception de l'assignation

La procédure accélérée au fond est rapide. L'audience intervient souvent quelques semaines après la délivrance de l'acte. Il faut consulter un avocat sans attendre pour préparer les conclusions et les pièces.

Après le jugement

Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. Le délai d'appel est de quinze jours à compter de la signification (article 481-1 du code de procédure civile). L'arrêt de l'exécution provisoire peut être demandé au premier président de la cour d'appel s'il existe un moyen sérieux de réformation et des conséquences manifestement excessives (article 514-3 du même code).

Questions fréquentes : amende Airbnb à Marseille

Un avocat à Marseille pour défendre votre meublé de tourisme

Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l'Ordre et membre du réseau Provence Avocats, assiste propriétaires, SCI et sociétés exploitantes assignés par la Ville de Marseille, devant le tribunal judiciaire de Marseille et la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.

Sources

• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 631-7 et L. 651-2 (Légifrance)
• Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-24.020 ; Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 24-11.508 ; Cass., avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002
• TJ Marseille, PAF, 2 février 2026, n° 25/03116 ; TJ Marseille, PAF, 23 septembre 2026, n° 26/01600
• TJ Toulon, PAF, 23 juin 2026, n° 26/00611 (Judilibre) ; n° 26/00607, 26/00609 et 26/00610
• TJ Paris, PAF, 25 juin 2026, n° 26/52863 ; TJ Paris, PAF, 27 juillet 2026, n° 26/54310
• CA Pau, 1re ch., 29 avril 2026, n° 25/01087 ; CA Paris, pôle 1 ch. 2, 20 avril 2023, n° 22/17958
• Mesinfos, « Meublés de tourisme : à Marseille, 6 000 logements sont « hors la loi » », 2 juillet 2025
• Mesinfos, « Marseille : pourquoi et comment la Ville fait la guerre aux meublés touristiques », juillet 2026
• Destimed, « Marseille, meublés de tourisme : 440 000 euros d'amende et cinq logements rendus à la location longue durée », septembre 2026