Congé en bail commercial : qui, quand, sous quelle forme

En bail commercial, la forme du congé dépend de celui qui le donne. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le bailleur doit toujours passer par un commissaire de justice (acte extrajudiciaire), tandis que le locataire peut donner son congé triennal par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce).

En 2014, la loi Pinel avait ouvert la lettre recommandée à tous les congés ; la loi Macron l'a refusée au bailleur un an plus tard. Les articles publiés à l'époque, y compris sur ce site, ne sont donc plus à jour sur ce point.

Qui peut donner congé, et pour quelle date ?

Le locataire

• À chaque échéance triennale, au moins six mois à l'avance (article L. 145-4, alinéa 2). Le bail peut l'exclure seulement pour les baux de plus de neuf ans, les locaux monovalents, les locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage.
• À tout moment, avec le même préavis, s'il prend sa retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité ; ses ayants droit le peuvent en cas de décès. La règle vaut aussi pour l'associé unique d'une EURL ou le gérant majoritaire depuis deux ans d'une SARL titulaire du bail (article L. 145-4, alinéas 4 et 5).
• À l'expiration du bail ou pendant sa tacite prolongation, au moins six mois à l'avance (article L. 145-9).

Exception : dans une résidence de tourisme, le bail conclu avec l'exploitant dure au moins neuf ans, sans résiliation triennale (article L. 145-7-1).

Le bailleur

• Pas de congé triennal, sauf pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, réaffecter le local d'habitation accessoire, transformer l'immeuble à usage principal d'habitation, exécuter des travaux de restauration immobilière, ou en cas de démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain (article L. 145-4, alinéa 3).
• À l'expiration du bail, au moins six mois à l'avance (article L. 145-9, alinéa 1er).
• Pendant la tacite prolongation, à tout moment, au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour d'un trimestre civil (article L. 145-9, alinéa 2).

Sans congé ni demande de renouvellement

Le bail écrit ne s'éteint pas à son terme : il se prolonge tacitement au-delà du terme fixé (article L. 145-9, alinéa 2). Le locataire peut aussi prendre l'initiative en demandant le renouvellement, dans les six mois qui précèdent l'expiration ou à tout moment pendant la prolongation (article L. 145-10).

La forme et les mentions obligatoires

Trois points méritent attention.

• Le congé triennal du locataire par lettre recommandée est valable. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui l'avait annulé en appliquant la forme de l'article L. 145-9 (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077, publié au Bulletin).
• Le congé du locataire en fin de bail ou en tacite prolongation relève de l'article L. 145-9, qui impose l'acte extrajudiciaire. Lorsque la fin du bail coïncide avec la fin de la troisième période triennale, la lettre recommandée se discute ; l'acte de commissaire de justice évite le débat.
• Le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois à une demande de renouvellement est réputé en avoir accepté le principe (article L. 145-10, alinéa 4).

Les délais

Six mois au moins. C'est le préavis de tous les congés, triennal ou de fin de bail (articles L. 145-4 et L. 145-9). Il se compte à rebours depuis la date d'effet du congé ; un congé délivré trop tard ne prend pas effet à la date visée.

Le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre) ne s'impose que pendant la tacite prolongation. Il ne concerne pas le congé donné pour une échéance triennale, qui vise la fin de la période triennale (Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-17.914, publié au Bulletin).

La date qui compte. Pour un acte de commissaire de justice, c'est celle de sa délivrance. Pour une lettre recommandée, c'est la date de remise de la lettre au destinataire apposée par La Poste (article 669 du code de procédure civile) : une lettre non retirée ou remise tardivement peut faire manquer l'échéance. Prévoir une marge de plusieurs semaines.

Deux exemples.

• Bail ayant pris effet le 1er juillet 2017 : les échéances triennales sont les 30 juin 2020, 2023 et 2026. Le locataire qui veut partir le 30 juin 2026 devait délivrer son congé au plus tard fin décembre 2025.
• Le même bail, arrivé à son terme sans congé ni demande de renouvellement, se prolonge. Un congé du bailleur délivré le 15 octobre 2026 ne peut prendre effet avant le 15 avril 2027 ; il doit donc être donné pour le dernier jour du trimestre civil qui suit, soit le 30 juin 2027 au plus tôt.

Après le congé du bailleur

Le congé du bailleur ouvre l'une de trois situations.

1. Congé avec offre de renouvellement. Le bail se renouvelle ; seul le loyer reste à négocier, et à défaut d'accord, à faire fixer par le juge.
2. Refus de renouvellement avec indemnité d'éviction. Le bailleur doit indemniser le préjudice causé au locataire, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation et les droits de mutation d'un fonds de même valeur (article L. 145-14). Le locataire ne peut être contraint de partir avant de l'avoir reçue ; il reste dans les lieux aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d'occupation (article L. 145-28).
3. Refus sans indemnité. Il suppose un motif grave et légitime contre le locataire. S'il s'agit de l'inexécution d'une obligation (des loyers impayés, par exemple), l'infraction doit s'être poursuivie plus d'un mois après une mise en demeure par acte extrajudiciaire reproduisant le texte de l'article L. 145-17, I, 1°. Il est aussi possible lorsque l'immeuble doit être démoli pour insalubrité ou ne peut plus être occupé sans danger (article L. 145-17, I, 2°).

Le droit de repentir. Le bailleur condamné à payer une indemnité d'éviction peut y échapper en consentant finalement au renouvellement, dans les quinze jours suivant la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée. Il supporte alors les frais de l'instance. Ce droit n'existe plus si le locataire a quitté les lieux ou a déjà loué ou acheté un autre local pour se réinstaller (article L. 145-58).

Deux ans pour agir. Toutes les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60). Le locataire qui veut contester le congé ou réclamer son indemnité doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-9). Passé ce délai, il perd tout droit à indemnité.

Les pièges à éviter

• Le bailleur qui donne congé par lettre recommandée. C'était possible entre la loi Pinel et la loi Macron ; ce ne l'est plus depuis le 8 août 2015. L'article L. 145-9 impose l'acte extrajudiciaire : un congé du bailleur par lettre recommandée s'expose à la nullité.
• Le congé du bailleur sans motifs ou sans le rappel du délai de deux ans. Ces deux mentions sont exigées à peine de nullité (article L. 145-9, alinéa 5).
• La date d'effet erronée. Une erreur de date n'entraîne pas nécessairement la nullité. Dans une affaire où le locataire avait visé le dernier jour d'un trimestre civil au lieu de l'échéance triennale, la Cour de cassation a admis que le congé, qui exprimait une volonté non équivoque de partir à cette échéance, y produisait effet (Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-17.914, publié au Bulletin). La solution dépend des termes de l'acte : mieux vaut viser la bonne date.
• La demande de renouvellement qui ne reproduit pas l'alinéa 4 de l'article L. 145-10. Elle est nulle, et le silence du bailleur ne vaut alors pas acceptation.
• Le refus « pour motif grave » sans mise en demeure préalable régulière. Sans elle, le bailleur reste redevable de l'indemnité d'éviction (article L. 145-17).
• Le locataire qui part sans congé régulier. Il reste en principe tenu des loyers jusqu'à la prochaine date utile, même s'il a rendu les clés.

Questions fréquentes

Un avocat pour vos baux commerciaux

Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille depuis 2009, membre du réseau Provence Avocats, assiste bailleurs et locataires à chaque étape : rédaction et vérification des congés, demandes de renouvellement, négociation du loyer, indemnité d'éviction, contentieux devant le tribunal judiciaire.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail et de votre situation.

Sources

• Code de commerce, articles L. 145-4, L. 145-7-1, L. 145-9, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-14, L. 145-17, L. 145-28, L. 145-58 et L. 145-60
• Code de procédure civile, article 669
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; loi n° 2015-990 du 6 août 2015, article 207
• Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077 (Légifrance)
• Cass. 3e civ., 3 juillet 2013, n° 12-17.914 (Légifrance)