Vices cachés et termites après un achat immobilier : preuves, responsables et délais

Une charpente rongée par les termites, des infiltrations masquées par une peinture fraîche, des fissures rebouchées : certains défauts n'apparaissent qu'après la signature chez le notaire. L'acheteur peut alors se retourner contre le vendeur et, selon les cas, contre le diagnostiqueur, le notaire ou l'agent immobilier. À deux conditions : réunir les bonnes preuves et agir à temps.

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

L'article 1641 du code civil oblige le vendeur à garantir l'acheteur contre les défauts cachés du bien qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus. Trois conditions en découlent :

• Un défaut caché. Le vendeur ne répond pas des vices apparents, dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642). Un défaut signalé dans l'annonce, dans le compromis ou dans un diagnostic annexé à l'acte n'est donc pas caché.
• Un défaut antérieur à la vente. Il doit exister, au moins en germe, au jour de la vente. Une infestation de termites installée dans les bois ou une fissure ancienne de la structure remplissent en général cette condition.
• Un défaut grave. Il doit compromettre l'usage du bien ou en réduire nettement la valeur. Une simple imperfection ne suffit pas.

Si ces conditions sont réunies, l'acheteur choisit : rendre le bien et récupérer le prix, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix (article 1644). Lorsque le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer tout le préjudice : travaux, traitement, relogement, trouble de jouissance (article 1645).

La clause « sans garantie » ne protège pas toujours le vendeur

La plupart des ventes entre particuliers contiennent une clause qui exclut la garantie des vices cachés. Elle est valable : l'article 1643 permet au vendeur de s'exonérer des vices qu'il ne connaissait pas. Mais elle tombe dans trois cas :

• Le vendeur connaissait le vice. La clause ne vaut que pour le vendeur de bonne foi. Des travaux de camouflage, une facture de traitement ancienne, un procès-verbal d'assemblée générale qui évoque le problème ou le témoignage d'un voisin peuvent établir qu'il savait.
• Le vendeur est un professionnel de l'immobilier. Les juges le présument connaître les vices du bien qu'il vend : il ne peut pas, en principe, se retrancher derrière cette clause.
• Un diagnostic obligatoire manquait ou était périmé. Lorsque, le jour de la signature de l'acte authentique, l'un des diagnostics exigés par la loi (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif) manque ou n'est plus en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l'habitation).

Ce dernier cas est fréquent pour les termites. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence de termites (article L. 126-24 du même code), qui doit avoir moins de six mois (article D. 271-5). Un état établi pour le compromis peut ainsi être périmé le jour de l'acte authentique, si la signature a pris du retard et qu'aucun nouvel état n'a été établi. Le vendeur perd alors le bénéfice de la clause pour les termites.

Le réflexe à avoir : comparez la date de l'état relatif aux termites, dans le dossier de diagnostic technique annexé à l'acte, avec la date de signature de l'acte authentique.

Termites découverts après l'achat : les premiers réflexes

Les termites se révèlent souvent à l'occasion de travaux : plinthes qui s'effritent, bois qui sonne creux, galeries de terre le long des murs. Dans ce cas :

1. Faites constater sans attendre. Prenez des photos datées, puis faites intervenir un diagnostiqueur ou une entreprise de traitement, qui décrira l'étendue de l'infestation. Un constat de commissaire de justice donne une date certaine aux constatations.
2. Déclarez les termites en mairie. C'est une obligation de l'occupant dès qu'il en a connaissance ou, à défaut d'occupant, du propriétaire ; pour les parties communes d'une copropriété, elle incombe au syndicat des copropriétaires (article L. 126-4 du code de la construction et de l'habitation).
3. Ne détruisez pas les preuves. Avant de remplacer des boiseries ou des planchers, assurez-vous que l'état d'origine est documenté. Si les travaux peuvent attendre quelques semaines, une expertise judiciaire permet de tout faire constater en présence de chacun.
4. Traitez ensuite, et gardez chaque pièce. Un traitement contre les termites s'étale souvent sur plusieurs mois, parfois sur plusieurs années. Conservez devis, contrat et factures : ils fondent la demande de remboursement.

Vendeur, diagnostiqueur, notaire, agent : qui doit payer ?

Plusieurs intervenants ont pu manquer à leurs obligations. Chacun répond de ses propres fautes, et le juge peut condamner plusieurs d'entre eux ensemble à réparer le même dommage.

• Le vendeur doit la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants du code civil), dans les limites rappelées plus haut.
• Le diagnostiqueur. Sa responsabilité est engagée envers l'acheteur lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné. Le préjudice est alors certain : l'acheteur obtient le coût des travaux rendus nécessaires, et pas une simple perte de chance (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, à propos de termites). Le diagnostiqueur doit être assuré (article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation).
• Le notaire. Il doit assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit et éclairer les parties sur leur portée. Laisser signer une vente avec un diagnostic absent ou périmé, sans en avertir l'acheteur, peut engager sa responsabilité (article 1240 du code civil).
• L'agent immobilier. Intermédiaire professionnel, il doit vérifier les informations essentielles qu'il transmet et informer l'acheteur de ce qu'il sait ou devait savoir du bien. S'il a laissé passer un dossier de diagnostics incomplet ou périmé, ou s'il a tu un défaut qu'il connaissait, sa responsabilité peut aussi être recherchée (article 1240).

Ces professionnels sont assurés. Une réclamation précise, chiffrée et accompagnée des pièces permet souvent d'obtenir un accord entre les intervenants et leurs assureurs, sans procès.

Les preuves à réunir et à conserver

Le juge ne peut pas fonder sa décision uniquement sur une expertise amiable réalisée à la demande d'une seule partie (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). La preuve se construit donc avec méthode :

• Les documents de la vente : compromis, acte authentique, dossier de diagnostic technique avec ses dates, annonce et photos de l'annonce (faites-en une capture avant qu'elle ne disparaisse).
• Les échanges avec le vendeur et l'agence : courriels, SMS, comptes rendus de visite.
• Les constatations : photos et vidéos datées dès la découverte, constat de commissaire de justice, rapport d'un diagnostiqueur ou d'une entreprise de traitement.
• Les traces de ce que savait le vendeur : factures de travaux ou de traitement antérieurs, déclarations de sinistre et, en copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale et carnet d'entretien de l'immeuble.
• Le coût : devis, factures, frais de relogement, justificatifs du trouble de jouissance.

Si le vendeur conteste, l'expertise judiciaire est la voie la plus sûre : avant tout procès, le juge peut désigner un expert dès lors qu'il existe un motif légitime d'établir la preuve (article 145 du code de procédure civile). Lorsque l'expertise porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu de l'immeuble est compétente. Voir le référé expertise, étape par étape.

Les délais pour agir

Contre le vendeur, l'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil). Les juges retiennent en général le jour où l'acheteur a eu une connaissance certaine du vice, souvent à la remise d'un rapport d'expert.

Depuis 2023, la Cour de cassation juge que ce délai de deux ans est un délai de prescription (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). Il est donc interrompu par une demande en justice, même en référé (article 2241), et suspendu pendant l'expertise ordonnée avant tout procès : il recommence à courir, pour six mois au moins, une fois la mesure exécutée (article 2239). Une lettre de mise en demeure, en revanche, ne l'interrompt pas.

Ces mécanismes ne permettent pas de dépasser vingt ans à compter de la vente (article 2232 ; Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789). Contre le diagnostiqueur, le notaire ou l'agent immobilier, le délai est de cinq ans à compter du jour où l'acheteur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (article 2224).

La marche à suivre

1. Constater et conserver : photos, constat, rapport d'un professionnel, déclaration en mairie s'il s'agit de termites.
2. Réclamer par écrit : une lettre recommandée au vendeur et, s'il y a lieu, au diagnostiqueur, au notaire et à l'agence, qui expose les faits, les fautes et le coût, et demande une prise en charge. Elle ouvre la discussion avec les assureurs, mais n'arrête pas le délai.
3. Demander une expertise judiciaire si les responsabilités sont contestées ou si l'ampleur du dommage reste à établir.
4. Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la réduction ou la restitution du prix et des dommages et intérêts, avant l'expiration du délai.

Questions fréquentes

Voir aussi : toutes les questions fréquentes en droit immobilier.

Un vice découvert après l'achat ?

Les délais courent vite. Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, examine l'acte, les diagnostics et les preuves réunies, chiffre la réclamation et la conduit auprès du vendeur, des professionnels et de leurs assureurs, puis devant le tribunal si nécessaire.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Information générale à jour au 27 octobre 2026. Elle ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.

Sources

• Code civil, articles 1641, 1642, 1643, 1644, 1645 et 1648
• Code civil, articles 1240, 2224, 2232, 2239 et 2241
• Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-4, L. 126-24, L. 271-4, L. 271-6 et D. 271-5
• Code de procédure civile, article 145
• Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, publié au Bulletin
• Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809, publié au Bulletin
• Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789, publié au Bulletin