Copropriété : faire faire les travaux et être indemnisé

Infiltrations par la toiture, humidité venue d'une canalisation commune, fissures, chantier qui rend un appartement inhabitable : il arrive qu'un seul copropriétaire supporte les conséquences d'un problème de l'immeuble. La loi du 10 juillet 1965 lui donne les moyens d'agir, même lorsque l'assemblée générale tarde ou refuse de voter les travaux.

La copropriété doit entretenir l'immeuble

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas laisser l'immeuble se dégrader au détriment d'un copropriétaire. La loi lui en fait une obligation, que le syndic doit mettre en œuvre.

Le syndicat « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le syndic doit « administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde (article 18, I).
Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants, « qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux », se votent à la majorité simple des voix exprimées (article 24, II, a).

Concrètement, sont visés la toiture et les terrasses, les façades, les murs porteurs, les colonnes d'eau et d'évacuation et les canalisations communes.

Obtenir que les travaux soient réalisés

Un copropriétaire peut agir seul : « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic » (article 15, alinéa 2). La démarche se construit par étapes.

Alerter le syndic par écrit. Une lettre recommandée décrit les désordres, joint photographies et devis, et demande l'inscription des travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Contester un refus de l'assemblée. Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal (article 42, alinéa 2).
Demander au juge d'ordonner les travaux et d'indemniser. Le refus de l'assemblée ne protège pas le syndicat : il reste responsable des dommages venant des parties communes (voir ci-dessous). Même l'opposition du copropriétaire victime au vote des travaux ne suffit pas à l'exonérer, sauf faute de celui-ci ayant causé l'entier dommage (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-16.372, publié au Bulletin).
En cas d'urgence, saisir le juge des référés. Il peut prescrire les mesures qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, et accorder une provision (article 835 du code de procédure civile). Il peut aussi ordonner une expertise judiciaire avant tout procès (article 145 du même code).

Une nuance : le syndic n'est tenu d'agir de sa propre initiative que si les travaux sont urgents. Hors urgence, il doit les soumettre à l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 23 mars 2022, n° 21-13.083).

Dégâts venant des parties communes : le syndicat répond de plein droit

Le principe est posé par l'article 14, alinéa 5 : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Cette rédaction est en vigueur depuis le 1er juin 2020 (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Auparavant, le texte ne visait que le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Le copropriétaire n'a donc pas à prouver une faute. Il lui suffit d'établir que le dommage trouve son origine dans les parties communes : toiture, colonne montante, canalisation, façade.

La Cour de cassation l'a rappelé récemment. Le syndicat « ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). Dans cette affaire, les dégâts des eaux venaient d'une colonne montante. Le juge avait écarté la demande au motif que le syndicat avait « tout mis en œuvre » et que l'acquéreur connaissait l'état de l'immeuble : ces motifs ont été jugés impropres.

Le syndicat répond aussi des vices de construction, même antérieurs à la mise en copropriété de l'immeuble (Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n° 14-16.372, publié au Bulletin).

Ce qui peut être réclamé : la remise en état des parties privatives, le trouble de jouissance, les loyers perdus si le bien est loué, les frais de relogement. Le syndicat se retourne ensuite, s'il y a lieu, contre l'entreprise, le constructeur ou le copropriétaire responsable : la victime n'a pas à attendre l'issue de ces recours.

Travaux votés par l'assemblée : l'indemnité du copropriétaire qui les subit

Des travaux régulièrement décidés peuvent aussi pénaliser un seul copropriétaire : échafaudage devant ses fenêtres, appartement inaccessible, local commercial fermé pendant le chantier. La loi prévoit alors une indemnité, sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute.

Selon l'article 9, III, ont droit à une indemnité les copropriétaires « qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations ».

Privation totale du lot : l'assemblée générale accorde, sur demande, une indemnité provisionnelle à valoir sur l'indemnité définitive.
Qui paie : l'indemnité est à la charge du syndicat, répartie entre les copropriétaires en proportion de leur participation au coût des travaux. Le copropriétaire indemnisé en supporte donc sa quote-part.
Le cas du bailleur : le copropriétaire qui a dû indemniser son locataire, gêné par les travaux, peut agir sur ce fondement. Pour des travaux conduits par le syndicat et affectant les parties privatives, « seules les dispositions de l'article 9 » s'appliquent (Cass. 3e civ., 14 janvier 2015, n° 13-28.030, publié au Bulletin, à propos d'une pharmacie contrainte de fermer plusieurs mois).

En contrepartie, un copropriétaire ne peut pas s'opposer aux travaux d'intérêt collectif régulièrement votés, même sur ses parties privatives, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de celles-ci ne sont pas altérées durablement (article 9, II). Les travaux qui supposent un accès à son lot doivent lui être notifiés au moins huit jours à l'avance, sauf urgence (article 9, I).

Le syndic, le voisin, les assureurs

Le syndic. Il répond personnellement envers chaque copropriétaire de ses fautes, sur le fondement de l'article 1240 du code civil : inertie face à une urgence, décision d'assemblée non exécutée, sinistre non déclaré. La Cour de cassation a ainsi censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si un syndic bénévole, en s'opposant à des travaux, avait engagé sa responsabilité et celle du syndicat (Cass. 3e civ., 13 décembre 2018, n° 17-28.194). Hors urgence, en revanche, le syndic n'est pas tenu d'engager seul les travaux (voir plus haut).

Le voisin. Si les dégâts viennent d'un autre lot (fuite d'une installation privative, travaux mal conduits), l'action vise d'abord le copropriétaire ou l'occupant concerné. L'auteur d'un trouble excessif est « responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024).

Les assureurs. Il faut déclarer le sinistre à son propre assureur sans attendre. Les conventions entre assureurs organisent leur règlement entre eux ; elles ne privent pas le copropriétaire de son action contre le syndicat pour la part de son préjudice qui reste à sa charge.

Délais, preuves et frais de procédure

Démarche	Délai	Texte
Contester une décision d'assemblée générale	2 mois à compter de la notification du procès-verbal	Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2
Action en responsabilité contre le syndicat	5 ans à compter du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits	Art. 42, al. 1, et code civil, art. 2224
Référé ou expertise judiciaire	Dès l'apparition des désordres	Code de procédure civile, art. 835 et 145

Se constituer des preuves. Les échanges écrits avec le syndic, les photographies datées, les rapports d'experts d'assurance et un constat de commissaire de justice permettent d'établir l'origine et l'ampleur des désordres. Lorsque l'origine est discutée, l'expertise judiciaire reste la voie la plus sûre.

Les frais de procédure. Le copropriétaire qui obtient gain de cause contre le syndicat « est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires » (article 10-1). Le juge peut en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.

Questions fréquentes

Le syndic répond qu'il faut attendre la prochaine assemblée. Que faire ?

Si les désordres menacent la sauvegarde de l'immeuble, le syndic doit faire procéder aux travaux sans attendre (article 18). Sinon, demandez par écrit l'inscription de la question à l'ordre du jour. Si le préjudice s'aggrave, le juge des référés peut être saisi.

Je suis le seul touché. Dois-je quand même payer ma part des travaux ?

Oui : les travaux sur les parties communes sont répartis entre tous les copropriétaires selon le règlement de copropriété. Votre préjudice personnel est, lui, indemnisé par le syndicat. Et si vous gagnez votre procès, vous ne participez pas aux frais de procédure (article 10-1).

Mon locataire me réclame une indemnité. Puis-je me retourner contre la copropriété ?

Oui. Selon l'origine du trouble, le recours se fonde sur l'article 14 (dommage venant des parties communes) ou sur l'article 9 (préjudice causé par des travaux votés).

Combien de temps ai-je pour agir ?

Cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits. Deux mois seulement pour contester une décision d'assemblée générale.

Un problème dans votre copropriété ?

Infiltrations, travaux bloqués, chantier qui vous prive de votre logement : Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, conseille et défend les copropriétaires à Marseille et en Provence.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

Appeler le cabinet Écrire au cabinet

Information générale à jour au 11 octobre 2026. Elle ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.

Copropriété : obliger le syndicat à faire les travaux et obtenir réparation