Contester une assemblée générale de copropriété : le délai de deux mois

Une résolution adoptée contre votre avis, une assemblée convoquée trop tard, des travaux votés sans les devis obligatoires : un copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision d'assemblée générale. Mais le délai est bref. Il est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et une fois ce délai passé, la décision s'impose à tous, même si elle était irrégulière.

Un délai de deux mois, à peine de déchéance

La règle figure à l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. »

« À peine de déchéance » signifie qu'une contestation tardive est irrecevable : le juge ne l'examine pas, quelle que soit la gravité de l'irrégularité invoquée. La sévérité est voulue. La copropriété doit pouvoir exécuter ses décisions sans rester indéfiniment dans l'incertitude.

Ce délai n'est arrêté ni par une lettre de protestation au syndic, ni par une réclamation au conseil syndical, ni par une demande d'inscription de la question à la prochaine assemblée, ni par une tentative de médiation. Seule une demande en justice l'interrompt (articles 2220 et 2241 du code civil).

Pendant ces deux mois, le syndic ne peut pas, sauf urgence, exécuter les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 de la loi (article 42). Une fois le délai expiré, l'assignation ne suspend pas l'exécution des décisions : elles s'appliquent tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Le point de départ : la notification du procès-verbal

Le délai ne court pas à compter de l'assemblée, mais de la notification du procès-verbal à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Le syndic doit y procéder dans le mois qui suit l'assemblée (article 42, alinéa 2). S'il notifie en retard, la notification reste valable : le délai de deux mois court simplement à partir de cette date plus tardive.

Lorsque la notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception, le délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Peu importe que la lettre n'ait jamais été retirée. La Cour de cassation a jugé que cette règle ne porte pas atteinte au droit d'accès au juge (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin).

Le réflexe à avoir : conservez l'avis de passage, l'enveloppe ou le courriel, et notez la date de première présentation. C'est elle qui fixe tout le calendrier. Et consultez sans attendre la fin du délai : une assignation se prépare, il faut réunir la convocation, ses annexes et le procès-verbal.

Une notification irrégulière ne fait pas courir le délai

Le délai de deux mois ne court que si la notification est régulière, et c'est au syndicat des copropriétaires de le prouver. La notification doit notamment reproduire le texte de l'article 42, alinéa 2 (article 18 du décret du 17 mars 1967). Cette reproduction peut figurer dans le procès-verbal lui-même. À défaut, le délai de deux mois ne court pas.

Qui peut contester : opposants et défaillants

L'action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants. La règle s'applique même lorsque la contestation porte sur l'absence de pouvoir du syndic qui a convoqué l'assemblée (Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-16.268).

• L'opposant a voté contre la résolution. Sa qualité s'apprécie résolution par résolution : il peut contester celles qu'il a refusées, pas celles qu'il a approuvées.
• Le défaillant n'était ni présent ni représenté à l'assemblée.
• Le vote par correspondance. Le copropriétaire qui a voté pour une résolution ensuite modifiée en séance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (article 17-1 A de la loi) et peut donc la contester.
• Ne peuvent pas agir le copropriétaire qui a voté pour la résolution et, en principe, celui qui s'est abstenu : l'abstentionniste n'est ni opposant ni défaillant.

Si vous assistez à l'assemblée, la règle pratique en découle : votez contre la résolution que vous entendez contester, et vérifiez que le procès-verbal mentionne votre nom parmi les opposants.

Les irrégularités qui justifient une annulation

Une décision peut être annulée pour un vice de forme ou pour un motif de fond. Les plus fréquents :

• La convocation. Sauf urgence, elle doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un délai plus long (article 9 du décret). Un copropriétaire non convoqué, ou convoqué trop tard, peut demander l'annulation.
• L'ordre du jour. L'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour (article 13 du décret).
• Les documents joints. Certaines pièces doivent être notifiées avec la convocation pour que la décision soit valable : comptes, budget prévisionnel, conditions essentielles des contrats et devis lorsque l'assemblée se prononce sur des travaux ou un contrat (article 11 du décret).
• La majorité. Chaque décision relève d'une majorité fixée par la loi (articles 24, 25, 25-1 et 26). Une résolution adoptée à une majorité insuffisante encourt l'annulation.
• Les pouvoirs. Un mandataire ne peut en principe recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22 de la loi).
• L'abus de majorité. Construction de la jurisprudence, il vise la décision contraire à l'intérêt collectif, prise dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires. C'est au copropriétaire qui l'invoque d'en apporter la preuve.

Toutes les irrégularités n'ont pas la même portée. Un vice de convocation atteint en principe l'ensemble des décisions de l'assemblée. Un vice propre à une résolution n'atteint que celle-ci.

Comment contester : l'assignation devant le tribunal judiciaire

1. Un acte de commissaire de justice. La contestation est introduite par une assignation du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. C'est la délivrance de l'assignation avant l'expiration des deux mois qui compte.
2. Le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Pour un immeuble situé à Marseille, c'est le tribunal judiciaire de Marseille. La représentation par un avocat est obligatoire.
3. Une demande bien construite. L'assignation doit viser précisément l'assemblée et chaque résolution critiquée, ainsi que les irrégularités invoquées. Lorsque l'assemblée entière est en cause, il est d'usage de demander son annulation et, à titre subsidiaire, celle de chaque résolution contestée.
4. Les frais. Le copropriétaire qui obtient gain de cause contre le syndicat est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, répartie entre les autres copropriétaires, sauf décision contraire du juge (article 10-1 de la loi).

À l'inverse, une contestation dilatoire ou abusive expose son auteur à une amende civile et à des dommages-intérêts (article 32-1 du code de procédure civile). L'opportunité d'agir mérite donc d'être examinée sur pièces avant de lancer la procédure.

Les délais à retenir

Questions fréquentes

Une décision d'assemblée générale à contester ?

Le délai de deux mois laisse peu de place à l'hésitation. Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, examine la convocation, ses annexes et le procès-verbal, puis conduit la contestation devant le tribunal judiciaire.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Information générale à jour au 15 octobre 2026. Elle ne remplace pas une consultation adaptée à votre situation.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version consolidée : articles 10-1, 17-1 A, 22, 24 à 26 et 42
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : articles 9, 11, 13, 18 et 64
• Code civil, articles 2220 et 2241
• Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842, publié au Bulletin
• Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-16.268