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Loyers impayés à Marseille : de la clause résolutoire à l'expulsion

Publié le , par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille

Immeubles marseillais et toits de tuiles, Notre-Dame de la Garde en arrière-plan

Loyers impayés à Marseille : chaque étape compte. Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur dispose depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d'une procédure plus courte, mais chaque étape est encadrée à peine de nullité ou d'irrecevabilité. Un commandement de payer mal rédigé ou une notification oubliée au préfet fait perdre plusieurs mois.

Cet article suit le dossier du premier impayé jusqu'à la libération du logement, pour un bail d'habitation vide ou meublé soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Point d'actualité : la trêve hivernale commence le 1er novembre 2026 et suspend toute expulsion jusqu'au 31 mars 2027 (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution).

Les étapes de la procédure, dans l'ordre

  1. Commandement de payer délivré par commissaire de justice : le locataire dispose de six semaines pour régler (ou du délai prévu au bail, s'il a été signé avant le 29 juillet 2023).
  2. Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience.
  3. Jugement : constat de la résiliation et expulsion, ou délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans.
  4. Commandement de quitter les lieux, puis délai légal de deux mois.
  5. Réquisition de la force publique auprès du préfet ; son silence pendant deux mois vaut refus et ouvre droit à indemnisation par l'État.

Avant le commandement : trois réflexes

Réunir la preuve de la dette

Le bail, les avis d'échéance, les relevés bancaires et un décompte à jour servent de base au commandement puis au juge. Une relance écrite datée n'est pas obligatoire, mais elle fixe le point de départ du litige.

Activer les garanties sans attendre

L'assurance loyers impayés impose des délais de déclaration fixés par le contrat ; la garantie Visale a ses propres démarches. Si une personne s'est portée caution, le commandement devra lui être signifié dans les quinze jours. Si vous percevez directement l'aide au logement du locataire, l'impayé doit être signalé à la CAF ou à la MSA.

Surveiller la prescription

Toutes les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, les loyers les plus anciens sont perdus.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Tout bail d'habitation contient désormais une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989).

Quel délai pour les baux anciens ?

Le délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours au 29 juillet 2023 : ils restent régis par leur clause, le plus souvent deux mois (Cass. 3e civ., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). La Cour de cassation n'a pas tranché le cas du bail reconduit ou renouvelé depuis. Dans le doute, le commandement doit laisser au locataire le délai le plus long. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, le contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 reprend la clause de six semaines.

Les mentions obligatoires

Le commandement contient, à peine de nullité :

  1. le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer ;
  2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
  3. le décompte de la dette ;
  4. l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure de résiliation et d'expulsion ;
  5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse ;
  6. la possibilité de saisir le juge à tout moment pour demander un délai de grâce (article 1343-5 du code civil).

La caution

Le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.

Le signalement social

Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges. Un diagnostic social et financier du locataire est alors réalisé.

Un décompte exact est décisif : il ne doit viser que des sommes réellement dues au titre du bail. Si le bail ne comporte aucune clause résolutoire (cas de certains baux anciens), il faut demander au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave, avec une issue moins prévisible.

L'assignation devant le juge des contentieux de la protection

Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour les litiges du bail d'habitation (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire). Pour un logement situé à Marseille, c'est celui du tribunal judiciaire de Marseille.

Référé ou fond

Le référé permet de faire constater rapidement l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir une provision sur l'arriéré, à condition que la dette ne soit pas sérieusement contestable. Si le locataire oppose une contestation sérieuse (décompte discuté, logement indécent allégué), la procédure au fond s'impose.

Deux conditions de recevabilité à ne pas manquer

  • L'assignation est notifiée au préfet, par le commissaire de justice et par voie électronique, au moins six semaines avant l'audience. À défaut, la demande est irrecevable (article 24, III). Le préfet fait réaliser un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience.
  • Le bailleur personne morale, autre qu'une SCI familiale, doit saisir la CCAPEX deux mois avant de délivrer l'assignation, sous la même sanction (article 24, II).

Ce que l'on demande au juge

Le constat de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, la condamnation au paiement de l'arriéré, une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi que les frais de procédure.

Les délais de paiement depuis la loi de 2023

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il ne le peut qu'à deux conditions : le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V).

Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus, si le bailleur ou le locataire le demande et sous la même condition de reprise du loyer courant (article 24, VII). Deux issues sont alors possibles :

  • le locataire respecte l'échéancier : la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail continue ;
  • il manque une seule échéance ou un loyer : la suspension prend fin et la clause reprend son plein effet, sans nouveau procès.

Si une procédure de surendettement est ouverte et que le locataire a repris le paiement du loyer, le juge aligne les délais sur ceux de la commission de surendettement (article 24, VI).

Le bailleur a donc intérêt à produire à l'audience un décompte à jour montrant si le loyer courant est payé, et à demander que le jugement précise qu'à la première échéance impayée l'expulsion pourra être poursuivie sans autre formalité judiciaire.

Après le jugement : de l'expulsion ordonnée à la libération des lieux

Le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution). Il en saisit aussitôt le préfet ; à défaut, le délai avant expulsion est suspendu (article L. 412-5).

Le délai de deux mois

L'expulsion ne peut avoir lieu que deux mois après ce commandement (article L. 412-1). Ce délai ne s'applique pas si le juge a constaté la mauvaise foi du locataire. Il peut être prolongé de trois mois au plus en cas de conséquences d'une exceptionnelle dureté (article L. 412-2).

Les délais de grâce

Le juge peut accorder des délais supplémentaires lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf mauvaise foi du locataire. Depuis 2023, ils sont compris entre un mois et un an (articles L. 412-3 et L. 412-4), contre trois mois à trois ans auparavant.

La trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes (article L. 412-6). Un dossier qui n'est pas exécuté avant le 1er novembre attend donc le printemps.

Le concours de la force publique

Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet (article L. 153-2). L'État est tenu de prêter son concours ; son refus ouvre droit à réparation (article L. 153-1), principe posé depuis l'arrêt du Conseil d'État Couitéas du 30 novembre 1923. Le silence du préfet pendant deux mois vaut refus (article R. 153-1).

L'indemnisation par l'État

Depuis le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025, la procédure est codifiée (articles R. 154-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution) :

  • la responsabilité de l'État court à compter du refus, ou deux mois après la demande restée sans réponse, mais pas pendant la trêve hivernale ni pendant un délai de grâce ;
  • le bailleur adresse au préfet une demande d'indemnisation chiffrée et justifiée ;
  • sont notamment réparables la perte des loyers et charges, les frais de remise en état et les frais de commissaire de justice (article R. 154-7) ;
  • l'accord prend la forme d'une transaction ; le silence du préfet pendant deux mois vaut rejet et ouvre la voie du tribunal administratif.

Le délit de maintien dans les lieux

Le locataire qui se maintient plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux, en violation d'une décision définitive, encourt 7 500 euros d'amende (article 315-2 du code pénal). Le texte ne s'applique pas pendant la trêve hivernale, ni tant qu'une demande de délais de grâce est pendante devant le juge de l'exécution ou que les délais accordés courent, ni aux logements des bailleurs sociaux et des personnes publiques.

Les erreurs qui font perdre des mois

  1. Un commandement avec le mauvais délai ou une mention manquante : il est nul, et tout est à recommencer.
  2. Oublier la caution dans les quinze jours : elle ne répondra plus des pénalités ni des intérêts de retard.
  3. Assigner sans notification au préfet six semaines avant l'audience : la demande est irrecevable.
  4. Une société bailleresse qui oublie la CCAPEX deux mois avant l'assignation : même sanction.
  5. Se faire justice soi-même : changer les serrures ou couper l'eau pour pousser le locataire dehors est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende (article 226-4-2 du code pénal).
  6. Agir trop tard dans l'année : une expulsion non exécutée au 1er novembre est reportée au 1er avril.
  7. Laisser courir la prescription : au-delà de trois ans, les loyers anciens ne sont plus recouvrables.

Questions fréquentes : loyers impayés et expulsion

Combien de temps dure une procédure d'expulsion pour impayés ?

Les seuls délais légaux additionnés représentent environ sept mois : six semaines après le commandement de payer, six semaines au moins entre la notification au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois pour la réponse du préfet. S'y ajoutent le délai d'audience, le délibéré, les éventuels délais de grâce et la trêve hivernale.

Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

Oui, jusqu'à trois ans, mais seulement s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et s'il est en mesure de régler sa dette.

Comment récupérer les loyers impayés ?

Le jugement est un titre exécutoire : le commissaire de justice peut saisir les comptes ou les salaires du locataire. La caution, l'assurance loyers impayés ou la garantie Visale peuvent être appelées. En cas de refus du concours de la force publique, l'État indemnise la perte de loyers pour la période où sa responsabilité est engagée.

Puis-je récupérer mon logement plus vite en le reprenant moi-même ?

Non. Toute expulsion sans décision de justice ni concours de l'État expose le bailleur à des poursuites pénales.

Un avocat à Marseille pour vos loyers impayés

Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille depuis 2009, membre du réseau Provence Avocats, assiste les propriétaires bailleurs à chaque étape : vérification du bail et des garanties, commandement de payer, assignation, audience, exécution et indemnisation par l'État.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail et de votre dossier.

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