Bail commercial : charges, impôts et travaux que le bailleur ne peut pas refacturer

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret du 3 novembre 2014, le bailleur commercial ne peut plus tout refacturer à son locataire. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition (article L. 145-40-2 du code de commerce), et cinq catégories de dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire (article R. 145-35).

• Restent refacturables, si le bail le prévoit : la taxe foncière et ses taxes additionnelles, les taxes liées à l'usage du local (comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les charges d'entretien courant et les travaux qui ne relèvent pas des grosses réparations.
• Ne sont plus refacturables : les grosses réparations de l'article 606 du code civil et leurs honoraires, la vétusté et la mise en conformité qui en relèvent, les impôts dont le bailleur est le redevable légal, les honoraires de gestion des loyers, les charges des locaux vacants ou d'autres locataires.

Une clause contraire est réputée non écrite (article L. 145-15). Le locataire peut alors réclamer la restitution de ce qu'il a payé à tort ; le bailleur doit, de son côté, justifier chaque année des charges qu'il refacture.

Le cadre : quels baux sont concernés ?

Le régime repose sur deux textes, entrés en vigueur à quelques semaines d'intervalle :

• l'article L. 145-40-2 du code de commerce (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) : inventaire précis et limitatif des charges, état récapitulatif annuel, information sur les travaux. Il s'applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ;
• les articles R. 145-35 à R. 145-37 (décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014) : liste des dépenses jamais imputables et délais d'information. Ils s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis la publication du décret, le 5 novembre 2014.

Un bail antérieur qui n'a jamais été renouvelé reste régi par sa rédaction d'origine. Mais dès qu'il est renouvelé (la simple tacite prolongation ne vaut pas renouvellement), le nouveau bail est soumis au régime actuel, même si ses clauses reprennent mot pour mot celles de l'ancien. C'est souvent à l'occasion du renouvellement que les clauses de charges deviennent contestables.

Ce qui change aussi en 2026. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ouvre au locataire d'un local de commerce, de services ou d'artisanat le droit de payer son loyer mensuellement, s'il n'a pas d'arriéré non contesté (article L. 145-32-1, applicable aux baux en cours). Pour ces mêmes locaux, le dépôt de garantie et les garanties demandées ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis la loi (article L. 145-40).

Les cinq dépenses qui ne peuvent jamais être refacturées

L'article R. 145-35 du code de commerce dresse la liste. Aucune clause ne peut y déroger.

Deux précisions du texte. La répartition entre locataires peut être pondérée par le bail, à condition que les pondérations leur soient communiquées. Les travaux d'embellissement ne sont pas couverts par l'interdiction pour la part qui dépasse le coût d'un remplacement à l'identique : ce surcoût peut être refacturé si le bail le prévoit.

Ce qui n'est pas dans la liste. Les travaux d'entretien courant, les réparations locatives et les mises en conformité qui ne relèvent pas de l'article 606 peuvent toujours être mis à la charge du locataire, à condition que le bail le prévoie expressément.

Les zones de friction

La taxe foncière. Le bailleur en est le redevable légal ; elle ne passe au locataire que si le bail le prévoit. Elle doit alors correspondre strictement au local occupé et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation (article L. 145-40-2, alinéa 3). Dans un ensemble immobilier, la répartition se fait en fonction de la surface exploitée. Une taxe foncière refacturée pour l'ensemble d'un immeuble, sans proratisation, est contestable.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est liée à un service dont bénéficie le locataire : elle est refacturable si l'inventaire la mentionne.

Les honoraires. Deux catégories sont interdites : ceux de la gestion des loyers et ceux des grosses réparations. Les autres (honoraires du syndic de copropriété, par exemple) ne figurent pas dans la liste ; leur refacturation dépend de la rédaction de l'inventaire et reste une source fréquente de litiges.

L'assurance de l'immeuble ne figure pas dans la liste : elle peut être mise à la charge du locataire si l'inventaire la prévoit.

Les travaux imposés par l'administration ou par une norme. Ils sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire visant ces travaux (Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 96-22.442, publié au Bulletin). Depuis 2014, même une telle clause est sans effet lorsque les travaux relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil (article R. 145-35, 2°). Une clause générale, du type « le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent », ne suffit pas à transférer ces travaux.

Les travaux d'accessibilité, de sécurité incendie ou d'électricité se situent souvent à la frontière. Il faut, pour chaque chantier, se demander s'il touche au gros œuvre (gros murs, structure, couverture) ou s'il s'agit d'un équipement : seul le second cas peut être transféré, et seulement par une clause expresse.

Ce que le bailleur doit communiquer

Que se passe-t-il si le bailleur est en retard ? La Cour de cassation a précisé la sanction par deux arrêts du 29 janvier 2026.

• Le bailleur qui n'a pas régularisé les charges dans le délai légal ou contractuel n'est pas tenu de restituer les provisions s'il justifie, au besoin devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin). Le retard ne fait donc pas perdre, à lui seul, les provisions.
• En revanche, pour conserver les provisions ou obtenir le paiement de charges, le bailleur doit prouver leur existence et leur montant. Il doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande : il ne suffit pas de les tenir à sa disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin).

En pratique, la demande écrite de justificatifs est le premier réflexe du locataire qui conteste ses charges ; l'envoi complet et dans les délais est le premier réflexe du bailleur qui veut les recouvrer.

Résidences gérées : quand le gestionnaire retient sur les loyers

Dans les résidences de tourisme et de services, la situation est souvent inversée : c'est le gestionnaire, pourtant locataire, qui gère la résidence et déduit du loyer des charges de copropriété, des travaux ou des honoraires. Quatre règles encadrent ces retenues.

• Le bail fixe la limite. Le gestionnaire ne peut déduire que ce que le bail met expressément à la charge du propriétaire. Une retenue non prévue est un défaut de paiement du loyer.
• Pas de compensation sur une somme contestée. La compensation n'a lieu qu'entre des obligations certaines, liquides et exigibles (article 1347-1 du code civil). Une facture d'honoraires discutée ou une provision de travaux non justifiée ne remplit pas ces conditions.
• Tout se justifie. Le propriétaire peut exiger les décomptes du syndic, les appels de fonds et les factures correspondant aux sommes retenues.
• Le propriétaire a aussi des obligations. Si son bail a été conclu ou renouvelé depuis l'automne 2014, il doit lui-même respecter l'article L. 145-40-2 : inventaire des charges, état récapitulatif annuel, information sur les travaux. Un gestionnaire contesté ne manquera pas de le lui rappeler.

Pour les impayés et la défaillance du gestionnaire, voir aussi Résidence de tourisme : le gestionnaire ne paie plus les loyers, que faire ?

Les recours

Pour le locataire

1. Demander les justificatifs par écrit. Le bailleur doit les adresser, pas seulement les tenir à disposition (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982, précité). Sans justificatif, il ne peut ni conserver les provisions ni obtenir le paiement des charges.
2. Faire réputer non écrite la clause contraire. L'article L. 145-15 répute non écrites les clauses qui font échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41, ce qui inclut l'article L. 145-40-2. L'action tendant à faire réputer une clause non écrite n'est pas soumise à prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405, publié au Bulletin ; 16 novembre 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin).
3. Réclamer la restitution. Les sommes versées en application d'une clause réputée non écrite peuvent être récupérées pour les cinq années précédant la demande en justice (article 2224 du code civil ; Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, rendu pour une clause d'indexation).
4. Ne pas cesser de payer. Retenir le loyer ou les provisions pour faire pression expose au commandement de payer et à la clause résolutoire. La contestation se mène en payant, puis en réclamant.

Zone d'incertitude. La Cour de cassation a posé l'imprescriptibilité du réputé non écrit et le délai de restitution de cinq ans à propos de clauses d'indexation et de renonciation à l'indemnité d'éviction. Leur application aux clauses de charges contraires à l'article R. 145-35 découle du renvoi de l'article L. 145-15 à l'article L. 145-40-2, sans qu'un arrêt publié l'ait, à ce jour, affirmé en ces termes à notre connaissance.

Pour le bailleur

• Rédiger un inventaire complet et précis : ce qui n'y figure pas ne peut pas être refacturé.
• Envoyer l'état récapitulatif avant le 30 septembre, avec la régularisation, et conserver la preuve de l'envoi.
• Archiver les factures et les décomptes de copropriété : ce sont eux qui permettront de conserver les provisions en cas de litige.
• Profiter du renouvellement pour mettre le bail en conformité, plutôt que de reconduire des clauses devenues sans effet.

Questions fréquentes

Un avocat pour vos baux commerciaux

Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille depuis 2009, membre du réseau Provence Avocats, conseille bailleurs et locataires commerciaux : rédaction et mise en conformité des baux, audit des charges refacturées, contestation et recouvrement, actions en restitution, négociation au renouvellement.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail.

Sources

• Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-32-1 et L. 145-40 (modifiés ou créés par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026), L. 145-40-2, R. 145-35, R. 145-36 et R. 145-37 (Légifrance)
• Code civil, articles 606, 1347-1 et 2224
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014
• Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270 ; n° 24-14.982
• Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643
• Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091
• Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n° 20-12.844
• Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405
• Cass. 3e civ., 10 mai 2001, n° 96-22.442