SCI à l'IS ou à l'IR : que choisir pour votre investissement locatif ?

La SCI à l'impôt sur les sociétés promet vingt ans sans impôt sur vos loyers. Pendant le prêt, la promesse est tenue. Mais à la revente, l'IS taxe tout ce qu'il vous a permis de déduire. Nous avons chiffré les deux régimes sur vingt ans pour un investisseur marseillais qui achète un second appartement : avec 50 000 € de salaires, la SCI à l'IR reste moins chère de 12 667 €.

À l'IR, l'impôt suit votre tranche

En SCI à l'impôt sur le revenu, comme en détention directe, les loyers s'ajoutent à vos autres revenus. Chaque associé déclare sa part en revenus fonciers : les loyers, diminués des charges et des intérêts d'emprunt (article 31 du code général des impôts).

Ce revenu foncier net supporte l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale (article 197 du CGI), puis 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité.

Chaque bien loué à l'IR vient s'ajouter aux autres, et la tranche monte vite : celle à 41 % commence à 84 577 € de revenu imposable par part. Au fil du prêt, les intérêts à déduire diminuent : l'impôt grimpe, et votre effort mensuel avec lui.

À l'IS, la SCI amortit l'immeuble

La SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés (articles 206, 3, et 239 du CGI) est imposée sur son propre bénéfice. Son atout : chaque année, elle déduit l'amortissement du bâti, hors terrain (article 39, 1, 2°, du CGI), en plus des charges et des intérêts. Le bénéfice imposable fond, souvent jusqu'à zéro tant que le prêt court.

• Le bénéfice est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 % (article 219 du CGI).
• Pour sortir l'argent, les dividendes supportent la flat tax : 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt (article 200 A du CGI) et 18,6 % de prélèvements sociaux.
• L'associé qui finance la SCI en compte courant se fait rembourser sans impôt. Sans dividende, pas de CSG-CRDS.

Le cas chiffré : un second bien à Marseille

Nous ne chiffrons que le bien acheté, celui qui vient s'ajouter au patrimoine existant.

• Un célibataire avec 50 000 € de salaires imposables, qui loue déjà un premier appartement (12 000 € de revenus fonciers nets par an).
• Il en achète un second à 300 000 €, sans apport : prêt de 322 500 € sur 20 ans à 3,39 %, soit 1 852 € par mois, assurance non comprise.
• Loué nu à 5 % brut : 15 000 € de loyers par an, dont 20 % de charges.
• À l'IS : une SCI dédiée, bâti amorti sur 30 ans, 300 € de logiciel comptable par an.
• Revente après 20 ans à 340 000 € (+13 %) : une hypothèse prudente, les prix des appartements anciens de l'agglomération marseillaise ayant progressé de 20 % de 2006 à 2026 selon l'indice Notaires-Insee.

Le taux de 3,39 % est le taux moyen des prêts sur 20 ans en septembre 2026, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Pendant le prêt : vingt ans sans impôts à l'IS

À l'IS, la SCI ne paie ni impôt ni CSG-CRDS sur les loyers pendant les vingt ans du prêt. À l'IR, notre investisseur en paie 53 277 € sur la même période. Ce qu'il verse chaque mois pour son second bien (mensualité, moins les loyers nets, plus les impôts) :

À l'IR, l'effort grimpe à mesure que les intérêts déductibles diminuent, alors que notre investisseur reste dans la tranche à 30 %. Sur vingt ans, l'IS lui épargne 47 277 € d'effort, logiciel comptable payé. Certains investissements deviennent insupportables à cause de l'impôt : c'est là que l'IS séduit.

Plus-value à la revente : l'IS rattrape tout

Après vingt ans, la revente coûte 59 944 € d'impôts à l'IS, et rien à l'IR.

À l'IR, le prix d'achat est majoré de deux forfaits légaux : 7,5 % pour les frais d'acquisition et, après cinq ans de détention, 15 % pour les travaux (article 150 VB, II, 3° et 4°, du CGI). Tant que la hausse ne dépasse pas 22,5 %, la plus-value disparaît. Au-delà, des abattements pour durée de détention s'appliquent (article 150 VC du CGI et article L. 136-7 du code de la sécurité sociale).

À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : le prix d'achat, frais inclus, diminué des amortissements déduits. Les vingt ans sans impôts se paient à la sortie : l'IS taxe les 172 000 € d'amortissements, puis la flat tax frappe le gain distribué.

Le bilan : tout dépend de votre tranche

Pour notre investisseur à 50 000 € de salaires, l'IS épargne 47 277 € d'effort pendant le prêt mais coûte 59 944 € à la revente : l'IR est moins cher de 12 667 €. Le même second bien, selon les salaires et l'évolution des prix :

Plus votre tranche monte, plus l'écart fond. Avec 70 000 € de salaires et un premier bien, le second fait passer dans la tranche à 41 % dès la 7e année.

Alors, quand choisir l'IS ?

• Quand votre tranche est élevée. À partir de 100 000 € de salaires, les deux régimes s'équilibrent presque à la revente, et l'IS allège le prêt.
• Quand les prix stagnent. Sans hausse, l'économie réalisée pendant le prêt l'emporte sur l'impôt de sortie : l'IS est moins cher dès la tranche à 30 %.
• Quand l'effort mensuel compte. Pendant le prêt, l'IS ne paie pas d'impôt : 197 € de moins par mois en moyenne dans notre exemple.

Bon à savoir : depuis février 2026, un logement neuf ou lourdement rénové loué nu peut s'amortir à l'IR (statut du bailleur privé, article 31, I, 1°, i et j, du CGI). Ce dispositif est fermé aux SCI à l'IS.

Votre SCI existe déjà : trois pièges avant de passer à l'IS

1. Les plus-values latentes. Elles sont imposées au jour du changement, sauf à inscrire l'immeuble au bilan pour sa valeur d'origine, diminuée des amortissements théoriques (article 202 ter du CGI).
2. Un choix bientôt définitif. L'option peut être abandonnée jusqu'au cinquième exercice. Ensuite, elle devient irrévocable (article 239 du CGI).
3. La trésorerie bloquée. Sans compte courant d'associé, seuls les bénéfices se distribuent : l'argent amorti reste dans la société.

Questions fréquentes

Voir aussi : toutes les questions fréquentes en droit immobilier.

On fait le point ensemble ?

Il n'existe pas de bon régime dans l'absolu : tout tient à votre tranche, aux biens que vous détenez déjà, à la durée de détention et à l'évolution des prix. Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille depuis 2009, chiffre votre situation avant que vous ne créiez une SCI ou changiez de régime : comparaison des deux régimes sur vos propres chiffres ; création de la SCI et rédaction des statuts ; option pour l'IS d'une SCI existante, avec les précautions de l'article 202 ter du CGI.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 30 octobre 2026. La simulation est simplifiée (loyers constants, assurance emprunteur non comprise) et ne remplace pas l'analyse de votre situation.

Sources

• Code général des impôts, articles 31, 39, 150 VB, 150 VC, 197, 200 A, 202 ter, 206, 219, 223 et 239
• Code de la sécurité sociale, article L. 136-7
• Indice Notaires-Insee des prix des logements anciens, appartements, agglomération de Marseille (111,8 au 2e trimestre 2006, 134,3 au 2e trimestre 2026)
• Observatoire Crédit Logement/CSA, taux moyen des prêts immobiliers sur 20 ans, septembre 2026