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VEFA : déclarer les désordres et assigner le promoteur dans l'année

Publié le , par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille

Les toits de Marseille et Notre-Dame de la Garde vus depuis le Vieux-Port

À la livraison d'un logement acheté sur plan, les malfaçons et non-conformités visibles doivent être signalées sans attendre, puis portées devant le juge dans un délai d'un an. Ce délai est un délai de forclusion : une fois expiré, l'action est irrecevable, même si la réclamation est fondée. Et une expertise judiciaire en cours ne l'arrête pas.

Les garanties de l'acheteur sur plan

Le promoteur, vendeur en l'état futur d'achèvement, conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux (article 1601-3 du code civil). Il répond envers l'acquéreur de plusieurs garanties, qui n'ont ni le même objet ni le même délai.

DésordreGarantieDélai pour agirTexte
Visible à la livraison ou dans le mois qui suitVices et défauts de conformité apparents1 an, à peine de forclusionCode civil, art. 1642-1 et 1648, al. 2
Élément d'équipement dissociable qui fonctionne mal (volet roulant, robinetterie)Garantie de bon fonctionnement2 ans à compter de la réceptionArt. 1792-3 et 1646-1
Dommage qui compromet la solidité ou rend le logement impropre à sa destinationGarantie décennale10 ans à compter de la réceptionArt. 1792, 1792-4-1 et 1646-1

La garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 est due par l'entrepreneur au maître de l'ouvrage, c'est-à-dire au promoteur. L'article 1646-1 ne la met pas à la charge du vendeur envers l'acquéreur : pour les désordres visibles à la livraison, c'est la garantie des vices apparents, avec son délai d'un an, qui s'applique.

Ce régime ne se contourne pas. L'acquéreur ne peut pas invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur pour des vices apparents : les articles 1642-1 et 1648 sont d'ordre public (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié au Bulletin).

Déclarer les désordres : à la livraison, puis dans le mois

Le vendeur ne peut être déchargé des vices apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession (article 1642-1). L'acquéreur dispose donc de deux temps pour dénoncer ce qu'il voit.

  1. À la livraison, tout inscrire au procès-verbal. Visiter le logement pièce par pièce, si possible accompagné d'un professionnel. Chaque défaut visible fait l'objet d'une réserve précise : localisation, nature, photographie référencée. Une réserve vague (« finitions à reprendre ») se prouve mal.
  2. Dans le mois qui suit la prise de possession, compléter par lettre recommandée. Les défauts découverts pendant ce mois se notifient au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception, avant l'expiration du mois.
  3. Se ménager la preuve. Photographies datées, constat de commissaire de justice pour un désordre important ou contesté, conservation de tous les échanges avec le service après-vente du promoteur.
  4. Consigner le solde si la conformité est contestée. Pour un logement, les 5 % restants du prix sont payables à la mise à disposition, mais peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat (article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation). Consigner, plutôt que refuser de payer, évite de donner au promoteur un prétexte pour différer la remise des clés.

Attention : signaler n'est pas agir. Les réserves et les lettres recommandées conservent le droit à garantie, mais n'arrêtent pas le délai d'un an. Seule une demande en justice l'interrompt (article 2241 du code civil).

Le délai d'un an pour assigner

L'action doit être introduite « à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents » (article 1648, alinéa 2). Cette date est la plus tardive des deux prévues par l'article 1642-1 : la réception des travaux par le promoteur, ou l'expiration du mois qui suit la prise de possession.

La réception intervenant en général avant la livraison, le délai expire le plus souvent un an et un mois après la remise des clés. Exemple : clés remises le 15 mars 2026, fin du mois de dénonciation le 15 avril 2026, assignation au plus tard le 15 avril 2027. Il ne faut pas attendre le dernier jour.

La simple date d'achèvement de l'immeuble n'est pas le point de départ du délai, même lorsque l'acquéreur a refusé de prendre possession (Cass. 3e civ., 17 décembre 2008, n° 07-17.285, publié au Bulletin).

Un délai de forclusion. Les règles de la prescription ne s'y appliquent pas, sauf disposition contraire de la loi (article 2220 du code civil). En pratique, seule une demande en justice, même en référé, l'interrompt (article 2241). Les échanges avec le promoteur, les rendez-vous avec le service après-vente, une déclaration à l'assureur ne l'arrêtent pas.

Une exception étroite. Lorsque le promoteur s'est engagé à reprendre les désordres réservés, l'action qui tend à l'exécution de cet engagement échappe au délai d'un an (Cass. 3e civ., 29 octobre 2003, n° 00-21.597, publié au Bulletin ; 1er février 2024, n° 22-23.716). Encore faut-il prouver un engagement ferme, et non de simples réponses du service après-vente : cette exception ne justifie pas de différer l'action.

Le piège du référé expertise

Le réflexe habituel est de demander en référé la désignation d'un expert judiciaire (article 145 du code de procédure civile). C'est souvent nécessaire pour établir l'origine et le coût des désordres. Mais cela ne règle pas la question du délai.

  • L'assignation en référé interrompt le délai d'un an (article 2241 du code civil), jusqu'à l'ordonnance qui désigne l'expert (article 2242).
  • Un nouveau délai d'un an court à compter de cette ordonnance.
  • La suspension de la prescription pendant une mesure d'instruction (article 2239) ne s'applique pas à un délai de forclusion (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié au Bulletin ; 5 janvier 2022, n° 20-22.670, publié au Bulletin). Si l'expertise dure plus d'un an, le délai expire avant le rapport.

Concrètement, il faut assigner le promoteur au fond dans l'année qui suit l'ordonnance de référé, sans attendre le rapport de l'expert. Le tribunal pourra ensuite surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport.

Une affaire venue de la cour d'appel d'Aix-en-Provence l'illustre (Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-17.856, publié au Bulletin). Maison livrée avec réserves le 14 décembre 2007 ; ordonnance de référé condamnant le promoteur à lever les réserves sous astreinte le 11 mars 2008 ; ordonnance désignant un expert le 3 mars 2009 ; assignation au fond le 15 juillet 2011. Chaque ordonnance avait fait courir un nouveau délai d'un an, et le dernier expirait le 3 mars 2010 : les acquéreurs ont été jugés irrecevables. Même une ordonnance condamnant le promoteur à lever les réserves n'avait pas ouvert un délai plus long.

Chronologie de l'affaire jugée le 11 juillet 2019

  1. 14 décembre 2007Livraison avec réserves
  2. 11 mars 2008Ordonnance de référé : lever les réserves sous astreinte. Un nouveau délai d'un an commence.
  3. 3 mars 2009Ordonnance désignant un expert. Un nouveau délai d'un an commence.
  4. 3 mars 2010Fin du délai pour assigner au fond
  5. 15 juillet 2011Assignation au fond, seize mois trop tard : action irrecevable

Les désordres qui apparaissent plus tard

Un défaut invisible à la livraison, qui se révèle après le mois suivant la prise de possession, ne relève plus de la garantie des vices apparents. Le vendeur en répond au titre des garanties légales des constructeurs, qu'il doit à l'acquéreur et aux propriétaires successifs (article 1646-1 du code civil).

  • Garantie de bon fonctionnement : deux ans à compter de la réception pour les éléments d'équipement dissociables (article 1792-3).
  • Garantie décennale : dix ans à compter de la réception pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1). Ce délai est lui aussi un délai de forclusion, que l'expertise ne suspend pas (Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-24.289).
  • Assurance dommages-ouvrage : le promoteur doit la souscrire avant l'ouverture du chantier, pour le compte des propriétaires successifs (article L. 242-1 du code des assurances). Elle préfinance les réparations des désordres de nature décennale, sans recherche de responsabilité. L'assureur dispose de soixante jours pour prendre position et de quatre-vingt-dix jours pour faire une offre ; s'il ne respecte pas ces délais, l'assuré peut engager les travaux, et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. L'action contre l'assureur se prescrit par deux ans (article L. 114-1 du code des assurances).

En copropriété, les désordres affectant les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui doit déclarer le sinistre et agir.

Questions fréquentes

Le promoteur promet de reprendre les réserves. Dois-je quand même assigner ?

Oui, sauf engagement ferme et écrit de sa part, et même dans ce cas la prudence commande d'agir dans l'année. Des échanges avec le service après-vente ou des interventions partielles n'arrêtent pas le délai. Si les travaux sont faits, l'action peut être abandonnée.

J'ai oublié une réserve à la livraison. Est-il trop tard ?

Non, si le défaut est dénoncé au promoteur par lettre recommandée avant l'expiration du mois qui suit la prise de possession. Au-delà, un défaut qui était visible n'est plus couvert par la garantie des vices apparents.

Une expertise judiciaire est en cours. Puis-je attendre le rapport ?

Non. Un nouveau délai d'un an court depuis l'ordonnance qui a désigné l'expert. Il faut assigner au fond avant son expiration ; le tribunal attendra le rapport.

Puis-je refuser de payer les 5 % restants ?

Mieux vaut les consigner, comme le permet l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation en cas de contestation sur la conformité, plutôt que de les retenir sans formalité.

Les désordres touchent les parties communes de la résidence. Qui agit ?

Le syndicat des copropriétaires, par son syndic, pour les parties communes. Chaque acquéreur agit pour les désordres de ses parties privatives.

Des malfaçons dans votre logement neuf ?

Réserves non levées, non-conformités, délai qui approche : Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, assiste les acquéreurs de logements neufs face aux promoteurs, à Marseille et en Provence.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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