Questions fréquentes en droit immobilier à Marseille

Jusqu'à 100 000 € par logement pour les locations postérieures au 21 novembre 2024, et 50 000 € pour les locations antérieures. S'y ajoute une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré si le logement n'est pas rendu à l'habitation.

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Non, si vous l'occupez au moins huit mois par an et que vous ne la louez pas plus de 90 jours par an. L'enregistrement auprès de la Ville reste obligatoire.

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Vous pouvez l'être si vous avez loué votre bien en connaissance de cause à une société exploitant des meublés de tourisme. Vous pouvez le contester si vous ignoriez cette exploitation et ne l'aviez pas autorisée.

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Les seuls délais légaux additionnés représentent environ sept mois : six semaines après le commandement de payer, six semaines au moins entre la notification au préfet et l'audience, deux mois après le commandement de quitter les lieux, deux mois pour la réponse du préfet. S'y ajoutent le délai d'audience, le délibéré, les éventuels délais de grâce et la trêve hivernale.

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Oui, jusqu'à trois ans, mais seulement s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et s'il est en mesure de régler sa dette.

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Oui, par un commandement de payer visant la clause résolutoire : si les sommes ne sont pas réglées dans le mois, le juge des référés constate la résiliation. Le juge peut toutefois accorder des délais si le gestionnaire peut payer et a repris le loyer courant avant la première audience (article L. 145-41 du code de commerce).

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Les loyers antérieurs au jugement doivent être déclarés dans les deux mois de la publication au BODACC et ne seront payés que selon le plan ou la liquidation. Les loyers postérieurs sont dus à l'échéance ; impayés, ils permettent de demander la résiliation après trois mois (article L. 622-14 du code de commerce).

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Oui, si le bail le prévoit expressément, et seulement pour la part correspondant à votre local et aux parties communes nécessaires à votre exploitation (articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce).

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Le bailleur. La réfection d'une couverture entière est une grosse réparation de l'article 606 du code civil, qui ne peut être mise à la charge du locataire dans un bail conclu ou renouvelé depuis novembre 2014, ni ses honoraires.

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Depuis le 8 août 2015, le congé du bailleur doit être délivré par commissaire de justice (article L. 145-9 du code de commerce). Une simple lettre recommandée est contestable ; faites vérifier l'acte avant de répondre.

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Pas avant d'avoir perçu l'indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime (articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce). Vous disposez de deux ans pour la réclamer en justice.

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Oui. Le délai de deux mois court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre à votre domicile, que vous l'ayez retirée ou non (article 64 du décret du 17 mars 1967).

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Non. Seule une assignation délivrée avant l'expiration du délai de deux mois l'interrompt. Une lettre au syndic, une réclamation ou une médiation ne l'arrêtent pas.

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Si les désordres menacent la sauvegarde de l'immeuble, le syndic doit faire procéder aux travaux sans attendre (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sinon, demandez par écrit l'inscription de la question à l'ordre du jour. Si le préjudice s'aggrave, le juge des référés peut être saisi.

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Oui : les travaux sur les parties communes sont répartis entre tous les copropriétaires selon le règlement de copropriété. Votre préjudice personnel est, lui, indemnisé par le syndicat. Et si vous gagnez votre procès, vous ne participez pas aux frais de procédure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

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Oui, sauf engagement ferme et écrit de sa part, et même dans ce cas la prudence commande d'agir dans l'année. Des échanges avec le service après-vente ou des interventions partielles n'arrêtent pas le délai. Si les travaux sont faits, l'action peut être abandonnée.

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Elle est utile pour commencer, mais le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710, publié au Bulletin). Face à un adversaire qui conteste, l'expertise judiciaire reste la preuve la plus solide.

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La donation ou la donation des fonds doit intervenir plus de trois mois avant le décès pour écarter la présomption de l'article 751 du CGI. L'abattement de 100 000 € se reconstitue quinze ans après chaque donation : plus on commence tôt, plus on peut transmettre en franchise de droits.

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Oui, par une clause de réversion d'usufruit : au premier décès, l'usufruit passe au survivant, exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI). Les enfants ne deviennent pleins propriétaires qu'au second décès.

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Oui, dans des cas précis : requalification en pacte commissoire déguisé, rescision pour lésion de plus des sept douzièmes si l'action est engagée dans les deux ans de la vente, vices du consentement (dol, violence). Le simple changement d'avis ne suffit pas.

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