Démembrement de propriété : acheter ou donner pour préparer sa succession

Le démembrement de propriété permet de transmettre un bien immobilier à ses enfants tout en continuant à l'habiter ou à en percevoir les loyers. Deux voies s'offrent aux parents : acheter le bien à plusieurs, les parents prenant l'usufruit et les enfants la nue-propriété, ou donner aux enfants la nue-propriété d'un bien déjà détenu, de préférence par une donation-partage. Dans les deux cas, les enfants deviennent pleins propriétaires au décès des parents sans payer de droits sur la valeur de l'usufruit.

Le mécanisme : usufruit et nue-propriété

La propriété d'un bien peut être partagée entre deux titulaires. L'usufruitier a « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » (article 578 du code civil) : il peut habiter le bien, le louer et en percevoir les loyers (article 595 du code civil). Le nu-propriétaire détient le bien lui-même, mais sans pouvoir l'occuper ni en tirer de revenus.

L'usufruit s'éteint notamment par la mort de l'usufruitier (article 617 du code civil). Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire, sans qu'aucun acte de transmission soit nécessaire. Sur le plan fiscal, cette réunion de l'usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » lorsqu'elle résulte du décès de l'usufruitier (article 1133 du CGI). La valeur de l'usufruit, et la plus-value prise par le bien depuis le démembrement, échappent donc aux droits de succession.

Pour le calcul des droits, la valeur de chaque droit est fixée par un barème qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération (article 669, I, du CGI) :

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Plus le parent est jeune, plus la nue-propriété transmise est faiblement évaluée. Un usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, quel que soit l'âge de l'usufruitier (article 669, II, du CGI).

Acheter en démembrement pour préparer sa succession

Dans une acquisition démembrée, les parents achètent l'usufruit et leurs enfants la nue-propriété, dans le même acte. Chacun paie la part du prix correspondant à la valeur de son droit. Selon le barème fiscal, pour un bien de 400 000 € acheté avec des parents de 65 ans, l'usufruit vaut 40 %, soit 160 000 €, et la nue-propriété 60 %, soit 240 000 €.

L'intérêt

Les parents profitent du bien leur vie durant : ils l'habitent ou le louent. À leur décès, les enfants en deviennent pleins propriétaires sans droits de succession sur ce bien (article 1133 du CGI). Si les enfants ont payé leur part avec leurs propres fonds, aucune donation n'a eu lieu : le bien n'entre pas dans la succession des parents, plus-value comprise.

Le piège : la présomption de l'article 751 du CGI

Le fisc se méfie de ce montage. Un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont l'un de ses héritiers présomptifs a la nue-propriété « est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier » (article 751 du CGI). Faute de preuve, les droits de succession sont dus sur la valeur du bien en pleine propriété.

La preuve contraire porte sur l'origine des fonds qui ont payé la nue-propriété :

• Les enfants ont payé avec leurs propres ressources : épargne personnelle, ou prêt immobilier qu'ils remboursent eux-mêmes. Il faut conserver les relevés bancaires et l'offre de prêt. Si les parents remboursent en réalité les échéances, ces versements sont des donations indirectes.
• Les parents ont donné les fonds aux enfants : la loi admet expressément cette preuve lorsqu'elle résulte « d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine », consentie plus de trois mois avant le décès pour financer la nue-propriété, à condition que l'acte d'achat justifie l'origine des deniers (article 751, alinéa 2, du CGI). La donation est donc faite par acte notarié ou déclarée à l'administration avant l'achat, et l'acte d'acquisition comporte une clause d'origine des fonds.

Ces donations de fonds bénéficient des abattements habituels : 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), auxquels s'ajoutent 31 865 € pour un don de somme d'argent lorsque le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur (article 790 G du CGI). Ce don doit être déclaré dans le mois. Un couple peut ainsi donner jusqu'à 263 730 € à chaque enfant sans droits, en l'absence de donation au cours des quinze années précédentes.

L'égalité entre les enfants

Sur le plan civil, une somme donnée qui a servi à acheter un bien se rapporte à la succession pour la valeur de ce bien au jour du partage, et non pour son montant (article 860-1 du code civil). Si un seul enfant a bénéficié de l'opération, ses frères et sœurs pourront donc lui opposer la valeur réévaluée du bien. Une donation-partage des fonds entre tous les enfants fige au contraire les valeurs au jour de l'acte, aux conditions de l'article 1078 du code civil détaillées ci-dessous.

La donation-partage avec réserve d'usufruit

Pour un bien que les parents possèdent déjà, la voie classique consiste à donner la nue-propriété aux enfants en conservant l'usufruit. Rien ne change dans la vie des parents : ils gardent le logement ou les loyers. Lorsque la donation répartit les biens entre tous les enfants, il s'agit d'une donation-partage : les parents font, « entre leurs héritiers présomptifs, la distribution et le partage de leurs biens » (article 1075 du code civil), qui ne peut porter que sur des biens présents (article 1076 du code civil).

L'avantage fiscal

Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, selon le barème de l'article 669 du CGI. Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant (article 779 du CGI), qui se reconstitue quinze ans après chaque donation (article 784 du CGI). Au-delà, le barème en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 % (article 777 du CGI).

Exemple : un couple de 62 ans, marié en communauté, transmet à ses deux enfants un appartement de 500 000 €.

• Donation en pleine propriété : chaque enfant reçoit 125 000 € de chaque parent ; 25 000 € dépassent l'abattement et supportent 3 194 € de droits, soit 12 777 € au total pour les quatre transmissions.
• Donation de la nue-propriété : à 62 ans, elle vaut 60 % du bien, soit 300 000 €. Chaque enfant reçoit 75 000 € de chaque parent, entièrement couverts par l'abattement : aucun droit n'est dû. Au décès des parents, les enfants recueillent la pleine propriété sans impôt (article 1133 du CGI).

Ces montants s'entendent hors émoluments du notaire et taxes de publicité foncière. À plus grande échelle, un couple de moins de 61 ans ayant trois enfants peut transmettre la nue-propriété d'un patrimoine immobilier de 1 200 000 € sans droits de donation, si aucune donation n'a été consentie depuis quinze ans.

La présomption de l'article 751 du CGI ne joue pas ici : elle est écartée lorsque le démembrement résulte d'une donation constatée par acte authentique, plus de trois mois avant le décès, avec une nue-propriété évaluée selon le barème de l'article 669.

L'avantage civil : des valeurs figées

Dans une donation simple, la valeur du bien est réévaluée au jour du partage de la succession, ce qui nourrit les conflits entre héritiers. Dans une donation-partage, les biens donnés sont évalués au jour de la donation pour le calcul de la réserve héréditaire (article 1078 du code civil), à trois conditions :

1. tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot ;
2. ils l'ont expressément accepté ;
3. aucune réserve d'usufruit ne porte sur une somme d'argent.

La condition à ne pas manquer : un vrai partage

« Il n'y a de donation-partage que dans la mesure où l'ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants ». La Cour de cassation l'a encore rappelé récemment : un acte qui donne à chaque enfant une quote-part indivise d'une même maison est requalifié en donation simple soumise au rapport, même si les enfants reçoivent par ailleurs d'autres biens en propre (Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329). Donner à deux enfants la nue-propriété indivise d'un même appartement ne constitue donc pas une donation-partage. Il faut attribuer à chacun des biens distincts, équilibrer les lots par des soultes, ou détenir l'immeuble au travers d'une SCI dont les parts sont réparties entre les enfants.

Les clauses utiles

• Réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant : il conserve la jouissance du bien après le premier décès, et il est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du CGI).
• Droit de retour : si l'enfant décède avant ses parents, le bien leur revient au lieu de passer à ses propres héritiers (article 951 du code civil).
• Interdiction d'aliéner : elle protège l'usufruit et le droit de retour ; elle doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du code civil).

Les points de vigilance

Charges et travaux

L'usufruitier supporte les charges annuelles, dont la taxe foncière (article 608 du code civil), et les réparations d'entretien. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire (article 605 du code civil) : ce sont celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » (article 606 du code civil). Des travaux importants votés en copropriété, comme la réfection complète d'une toiture, peuvent ainsi opposer parents et enfants. L'acte doit préciser qui paie quoi.

Impôt sur la fortune immobilière

L'usufruitier est imposé à l'IFI sur la valeur du bien en pleine propriété ; le nu-propriétaire n'est pas imposé sur ce bien (article 968 du CGI). La répartition selon le barème de l'article 669 n'est admise que dans des cas limités, qui excluent l'achat démembré entre parents et enfants.

Vente du bien

Une vente suppose l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. Le prix se répartit alors entre eux selon la valeur de chaque droit, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du code civil). Dans ce dernier cas, les parents disposent des fonds et doivent en restituer la valeur à la fin de l'usufruit (article 587 du code civil). Une convention de quasi-usufruit écrite organise ce report et protège la créance des enfants.

Abus de droit

Depuis 2020, l'administration peut écarter les actes dont le motif principal est fiscal (article L. 64 A du livre des procédures fiscales). Le ministère a précisé que cette règle « n'est pas, en tant que telle, de nature à entraîner la remise en cause des transmissions anticipées de patrimoine », notamment par démembrement, à condition qu'elles ne soient pas fictives (réponse ministérielle n° 17325, JOAN du 25 juin 2019). Une donation dont les parents conservent en réalité la maîtrise, ou un achat démembré financé en sous-main par les parents, reste exposé à une requalification.

Achat démembré ou donation-partage : que choisir ?

	Achat démembré	Donation-partage avec réserve d'usufruit
Bien concerné	Un bien à acheter	Un bien déjà détenu par les parents
Qui paie	Les parents (usufruit) et les enfants (nue-propriété)	Personne : les parents donnent
Impôt à la mise en place	Aucun droit de donation si les enfants ont leurs propres fonds	Droits sur la seule nue-propriété, après abattement de 100 000 € par parent et par enfant
Au décès des parents	Pleine propriété sans droits, si la présomption de l'article 751 est renversée	Pleine propriété sans droits
Point de vigilance	Preuve de l'origine des fonds des enfants	Répartition matérielle des biens entre les enfants
Égalité entre enfants	Rapport à la valeur du bien si les parents ont fourni les fonds	Valeurs figées au jour de la donation

Les deux techniques se combinent souvent : une donation-partage de sommes d'argent aux enfants, suivie d'un achat démembré avec ces fonds, réunit l'égalité entre les enfants et la preuve exigée par l'article 751 du CGI.

Questions fréquentes

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre situation familiale, patrimoniale et fiscale.

Sources

• Code civil, articles 578, 587, 595, 605, 606, 608, 617, 621, 860-1, 900-1, 951, 1075, 1076 et 1078
• Code général des impôts, articles 669, 751, 777, 779, 784, 790 G, 796-0 bis, 968 et 1133
• Livre des procédures fiscales, article L. 64 A
• Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329 (Légifrance)
• Réponse ministérielle n° 17325, JOAN du 25 juin 2019, p. 5822