Résidence de tourisme : le gestionnaire ne paie plus les loyers, que faire ?

Le propriétaire d'un lot en résidence de tourisme est lié à l'exploitant par un bail commercial d'au moins neuf ans, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce). Quand le gestionnaire cesse de payer, trois voies s'ouvrent, qui ne se cumulent pas toujours.

• Résilier le bail par le jeu de la clause résolutoire, un mois après un commandement de payer resté sans effet ;
• recouvrer les loyers par une saisie conservatoire, puis une provision obtenue en référé ;
• assigner l'exploitant en redressement judiciaire, lorsque sa situation est irrémédiablement compromise, pour arrêter l'accumulation des impayés.

Le bon choix dépend moins du droit que de la situation concrète : valeur du lot sans exploitant, solvabilité du gestionnaire, nombre de propriétaires prêts à agir ensemble, enjeu fiscal. L'ordre des actions compte : une procédure de résiliation engagée trop tard est arrêtée net par l'ouverture d'une procédure collective, et les loyers impayés ne sont plus alors qu'une créance à déclarer.

Avant d'agir : quatre questions et un enjeu fiscal

Avant toute procédure, le propriétaire doit fixer sa priorité : être payé, récupérer son lot, ou changer d'exploitant. Quatre questions permettent de la déterminer.

1. Ai-je intérêt à ce que mon bail soit résilié ? Un lot de résidence de tourisme n'a souvent de valeur qu'exploité. Sans gestionnaire, il est difficile à louer seul : prestations para-hôtelières, règlement de copropriété, parties communes affectées à l'exploitation.
2. Quelle est la valeur de mon bien avec et sans locataire ? La comparaison dit si la résiliation est un gain ou une perte.
3. Quelle est la santé financière du gestionnaire ? Comptes déposés au greffe, inscriptions de privilèges du Trésor et de l'URSSAF, annonces au BODACC, retards signalés par les autres propriétaires.
4. Suis-je seul dans cette situation ? Une action coordonnée des propriétaires partage les frais et pèse davantage, devant le juge comme dans la négociation.

L'enjeu fiscal

La TVA. L'investisseur a en général récupéré la TVA sur le prix d'acquisition, parce que la location consentie à l'exploitant d'un établissement offrant des prestations para-hôtelières est soumise à la TVA (article 261 D, 4°, c, du code général des impôts). Cette déduction se régularise par vingtième pendant vingt ans (article 207, II, 3, de l'annexe II au code général des impôts). Si le lot cesse d'être loué dans ces conditions (location nue, meublé sans services, occupation personnelle), le propriétaire doit en principe reverser la fraction de TVA correspondant aux années restant à courir. Changer d'exploitant en maintenant une location para-hôtelière évite cette régularisation. L'article 261 D est abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 : la référence devra être mise à jour à cette date.

Les réductions d'impôt. Lorsque l'acquisition a ouvert droit à une réduction d'impôt subordonnée à un engagement de location à l'exploitant pendant neuf ans (dispositif Censi-Bouvard, article 199 sexvicies du code général des impôts, ou dispositifs plus anciens), la rupture de l'engagement entraîne la reprise de la réduction au titre de l'année de la rupture. Le dispositif Censi-Bouvard ne vise plus les résidences de tourisme (article 199 sexvicies, I, 3°, abrogé) ; pour les lots acquis lorsqu'il s'appliquait, l'engagement de neuf ans est souvent arrivé à son terme, mais la vérification se fait lot par lot.

Ces deux points se vérifient avec l'expert-comptable du propriétaire avant toute résiliation.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

Presque tous les baux de résidence de tourisme contiennent une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité (article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce). Une clause du bail prévoyant un délai plus court est sans effet.

Le commandement est délivré par commissaire de justice, pour chaque lot. À l'expiration du mois, la résiliation n'est pas encore acquise dans les faits : il faut la faire constater par le juge des référés du tribunal judiciaire, puis obtenir l'expulsion du gestionnaire.

Les délais de grâce, désormais encadrés

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de deux ans (article 1343-5 du code civil), et suspendre pendant ce temps les effets de la clause résolutoire. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué (article L. 145-41, alinéa 2). Pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, ces délais supposent que le locataire puisse régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (alinéa 3). Le gestionnaire qui demande des délais sans payer le loyer courant doit donc se les voir refuser.

La course contre la procédure collective

C'est le principal risque de cette voie. Si le gestionnaire est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire avant que la décision constatant la résiliation soit passée en force de chose jugée, l'action fondée sur les loyers antérieurs au jugement d'ouverture ne peut plus être poursuivie (article L. 622-21, I, 2°, du code de commerce). Une ordonnance de référé frappée d'appel ne suffit pas, même exécutoire à titre provisoire (Cass. com., 28 octobre 2008, n° 07-17.662, publié au Bulletin). Les frais de commandement sont alors perdus et l'arriéré devient une simple créance à déclarer.

Le commandement est donc la bonne arme lorsque le lot a une valeur propre et que le gestionnaire, simplement mauvais payeur, n'est pas au bord de la procédure collective. Dans le cas contraire, les deux voies suivantes sont plus sûres.

Se faire payer vite : saisie conservatoire et référé-provision

Lorsque la solvabilité du gestionnaire se dégrade, l'objectif est d'être payé avant l'ouverture d'une procédure collective, qui gèlerait les loyers échus.

La saisie conservatoire, sans autorisation du juge

Tout créancier dont la créance paraît fondée en son principe peut pratiquer une mesure conservatoire s'il justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement (article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution). Pour un loyer impayé résultant d'un bail écrit, l'autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire (article L. 511-2). Le commissaire de justice peut donc saisir à titre conservatoire les comptes bancaires du gestionnaire dès le constat de l'impayé : les sommes saisies sont bloquées.

Dans le mois qui suit, le propriétaire doit engager une procédure pour obtenir un titre exécutoire, faute de quoi la saisie est caduque (article R. 511-7). Une fois le titre obtenu, un acte de conversion signifié à la banque emporte attribution immédiate des sommes saisies (article R. 523-7).

Le référé-provision

Le titre s'obtient rapidement devant le juge des référés, qui peut accorder une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable (article 835, alinéa 2, du code de procédure civile). C'est la voie que la Cour de cassation a validée pour les loyers d'une résidence de tourisme suspendus par l'exploitant pendant le premier confinement (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié au Bulletin).

Les limites à connaître

• La procédure collective arrête tout. Le jugement d'ouverture arrête les procédures d'exécution qui n'ont pas produit d'effet attributif (article L. 622-21, II, du code de commerce). Une saisie conservatoire non encore convertie ne garantit donc pas le paiement : il faut aller vite.
• La période suspecte. Une saisie-attribution pratiquée après la date de cessation des paiements, en connaissance de celle-ci, peut être annulée (article L. 632-2, alinéa 2). Le risque existe surtout lorsque l'état du gestionnaire est notoire.
• Le coût. Chaque propriétaire agit pour son propre lot. Une action groupée, avec un seul conseil, réduit les frais par tête.

Assigner le gestionnaire en redressement judiciaire

Beaucoup de propriétaires redoutent que leur gestionnaire soit placé en redressement judiciaire. Pourtant, quand l'exploitation est structurellement déficitaire, plus la procédure s'ouvre tôt, moins la dette de loyers accumulée est lourde, et plus le gestionnaire a de chances de redresser la situation ou de céder la résidence à un repreneur sérieux.

Les conditions

Tout créancier peut demander l'ouverture d'un redressement judiciaire par assignation, quelle que soit la nature de sa créance, si aucune conciliation n'est en cours (article L. 631-5 du code de commerce). Il doit établir la cessation des paiements : l'impossibilité de faire face au passif exigible avec l'actif disponible (article L. 631-1). Les indices habituels sont les impayés généralisés auprès des propriétaires, les inscriptions de privilèges du Trésor ou de l'URSSAF, les saisies restées infructueuses. Si le redressement est manifestement impossible, le tribunal prononce directement la liquidation (article L. 640-1).

Le tribunal compétent est celui du siège du gestionnaire. Depuis le 1er janvier 2025, dans douze ressorts dont Paris, Lyon, Nanterre et Marseille, le tribunal de commerce est remplacé, à titre expérimental et pour quatre ans, par un tribunal des activités économiques (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, articles 26 et 27).

Ce que l'on gagne

• Le loyer courant redevient exigible à son échéance. Les créances nées après le jugement d'ouverture en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur, comme la jouissance des lots, sont payées à leur échéance (article L. 622-17, I).
• Un levier de résiliation. À défaut de paiement de ces loyers postérieurs, le bailleur peut demander la résiliation trois mois après le jugement d'ouverture (article L. 622-14, 2°).
• Un levier de négociation. Le gestionnaire assigné paie souvent pour éviter la procédure : dans ce cas, l'objectif est atteint.

Ce que l'on risque

• Le gel de l'arriéré. Les loyers antérieurs ne peuvent plus être payés (article L. 622-7) et ne seront réglés qu'à hauteur de ce que permettront le plan ou la liquidation. Cette voie convient lorsque l'arriéré est déjà compromis.
• L'abus de procédure. L'assignation en redressement ne doit pas être un simple moyen de pression pour un créancier isolé face à un débiteur solvable : l'action abusive expose à une amende civile de 10 000 € au plus et à des dommages et intérêts (article 32-1 du code de procédure civile). Le dossier de cessation des paiements doit être solide.

Le gestionnaire est en procédure collective : les bons réflexes

1. Déclarer sa créance dans les deux mois

Les loyers et charges échus avant le jugement d'ouverture se déclarent au mandataire judiciaire, même sans titre, dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24 du code de commerce). Passé ce délai, le créancier n'est plus admis aux répartitions, sauf relevé de forclusion demandé dans les six mois et justifié (article L. 622-26).

2. Exiger le loyer courant

Le bail n'est pas résilié par l'ouverture de la procédure ; toute clause contraire est réputée non écrite (article L. 145-45). En contrepartie, les loyers postérieurs sont payables à l'échéance (article L. 622-17, I). S'ils ne le sont pas, ils bénéficient d'un privilège de paiement, à condition d'être portés à la connaissance de l'administrateur ou du mandataire dans l'année qui suit la fin de la période d'observation (article L. 622-17, II et IV).

3. Obtenir la résiliation si les loyers postérieurs restent impayés

En sauvegarde et en redressement, le bail est résilié (article L. 622-14) :

• au jour où le bailleur est informé de la décision de l'administrateur de ne pas le continuer ;
• ou sur demande du bailleur, pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d'ouverture, mais seulement après un délai de trois mois à compter de ce jugement. Le paiement avant l'expiration de ce délai fait obstacle à la résiliation.

Si l'administrateur décide de ne pas poursuivre le bail, la résiliation intervient au jour où le bailleur en est informé ; l'inexécution ouvre alors droit à des dommages et intérêts, dont le montant doit être déclaré au passif (article L. 622-14, 1°, du code de commerce). Pour un bail de résidence de tourisme conclu pour neuf ans fermes, le préjudice peut notamment porter sur les loyers perdus jusqu'à l'échéance du bail, sous réserve de le démontrer. Le bailleur peut en outre conserver les sommes versées en excédent jusqu'à ce qu'il soit statué sur ces dommages et intérêts.

La mise en demeure de prendre parti, qui entraîne la résiliation de plein droit des autres contrats après un mois sans réponse (article L. 622-13, III), ne s'applique pas au bail des locaux d'exploitation : l'article L. 622-14 ne renvoie qu'aux I et II de ce texte. Une lettre à l'administrateur reste utile pour obtenir une position claire, mais la résiliation passe par la voie de l'article L. 622-14.

En liquidation judiciaire, le bailleur qui invoque des causes antérieures au jugement doit agir dans les trois mois de sa publication ; pour les loyers postérieurs, le mécanisme de l'article L. 622-14 s'applique (article L. 641-12).

4. Devenir contrôleur

Le juge-commissaire désigne un à cinq contrôleurs parmi les créanciers qui le demandent (article L. 621-10). Un propriétaire contrôleur est informé du déroulement de la procédure et peut faire valoir l'intérêt des bailleurs, notamment pour que la période d'observation ne se prolonge pas aux dépens des loyers. Sa responsabilité n'est engagée qu'en cas de faute lourde ; il peut se faire représenter par un avocat.

5. Surveiller le plan de cession

Si la résidence est cédée, le tribunal détermine les baux nécessaires au maintien de l'activité et le jugement qui arrête le plan en emporte cession au repreneur, aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture, nonobstant toute clause contraire (article L. 642-7). Le propriétaire ne peut pas s'y opposer, mais le tribunal se prononce au vu des observations des cocontractants transmises à l'administrateur ou au liquidateur : c'est le moment de faire valoir les siennes, notamment sur le sérieux du repreneur.

Changer de gestionnaire à l'échelle de la résidence

Résilier son seul bail a rarement du sens si l'exploitant en place continue de gérer le reste de la résidence : le propriétaire se retrouve avec un lot isolé, difficile à louer, et s'expose à la régularisation de TVA. Le changement d'exploitant se prépare collectivement.

• S'organiser. Recenser les propriétaires, les dates d'échéance des baux et l'arriéré de chacun ; donner un mandat commun à un même conseil pour partager les frais.
• Identifier un repreneur avant de rompre. Un exploitant prêt à signer de nouveaux baux, avec une étude de rentabilité réaliste, est la condition de réussite. Vérifier qui détient les lots nécessaires à l'exploitation (accueil, locaux techniques, espaces communs) : s'ils appartiennent au gestionnaire sortant, il garde un moyen de blocage.
• Choisir la voie de sortie. En cours de bail, la clause résolutoire pour impayés, lot par lot (voir plus haut). À l'échéance, le congé avec refus de renouvellement, donné six mois à l'avance par acte de commissaire de justice et motivé (article L. 145-9 du code de commerce) : il ouvre droit en principe à une indemnité d'éviction (article L. 145-14), sauf motif grave et légitime. Des impayés persistant plus d'un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire, qui reproduit le texte de l'article L. 145-17, permettent de refuser le renouvellement sans indemnité (article L. 145-17, I, 1°). En procédure collective, la résiliation pour loyers postérieurs impayés ou la présentation d'un repreneur dans le cadre d'un plan de cession.

Une mise en demeure irrégulière (texte non reproduit, motif imprécis) fait perdre le bénéfice du motif grave et légitime : l'acte doit être rédigé avec soin, pour chaque lot.

Covid : la force majeure invoquée par les gestionnaires, écartée par la Cour de cassation

Au printemps 2020, les principaux gestionnaires de résidences de tourisme ont écrit à leurs bailleurs qu'ils suspendaient le paiement des loyers en invoquant la force majeure (article 1218 du code civil), au motif que les mesures administratives les obligeaient à fermer. Le cabinet soutenait dès avril 2020 que les conditions de la force majeure n'étaient pas réunies. La Cour de cassation a tranché dans ce sens.

• Pas de manquement du bailleur, pas de perte de la chose. L'interdiction de recevoir du public, mesure générale et temporaire sans lien direct avec la destination contractuelle des lieux, n'est ni imputable au bailleur ni assimilable à la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil. L'obligation de payer le loyer d'une résidence de tourisme n'était donc pas sérieusement contestable (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, publié au Bulletin). Le même jour, la Cour a écarté l'exception d'inexécution (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin).
• Pas de force majeure pour une dette d'argent. Le débiteur d'une obligation de somme d'argent ne peut s'en exonérer en invoquant la force majeure ; l'impossibilité d'exploiter du fait des mesures sanitaires ne dispensait pas l'exploitant d'une résidence de tourisme de payer les loyers des deux premiers trimestres 2020 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, publié au Bulletin).

Et aujourd'hui ? L'action en paiement des loyers se prescrit en principe par cinq ans (article 2224 du code civil). Les loyers de 2020 non réclamés sont donc, sauf interruption de la prescription (assignation, reconnaissance de dette par le gestionnaire), désormais prescrits. Les propriétaires qui ont signé un avenant de renonciation ou d'étalement sont en principe liés par cet accord ; sa remise en cause suppose d'établir un vice du consentement.

Questions fréquentes

Un avocat aux côtés des propriétaires de résidences gérées

Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille depuis 2009, membre du réseau Provence Avocats, assiste les propriétaires de lots en résidences de tourisme et de services face aux gestionnaires défaillants, à Marseille et partout en France : commandements et référés, saisies, assignations en redressement judiciaire, déclarations de créances, actions collectives de propriétaires.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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Cet article est une information générale à jour au 11 octobre 2026. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail et de votre dossier.

Sources

• Code de commerce, article L. 145-41, modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (Légifrance)
• Code de commerce, articles L. 145-7-1, L. 145-9, L. 145-14, L. 145-17, L. 145-45, L. 621-10, L. 622-7, L. 622-13, L. 622-14, L. 622-17, L. 622-21, L. 622-24, L. 622-26, L. 631-1, L. 631-5, L. 632-2, L. 640-1, L. 641-12, L. 642-7 et R. 622-24
• Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 511-1, L. 511-2, R. 511-7 et R. 523-7 ; code de procédure civile, articles 32-1 et 835 ; code civil, articles 1218, 1343-5 et 2224
• Code général des impôts, articles 199 sexvicies et 261 D ; annexe II, article 207
• Loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, articles 26 et 27 (tribunaux des activités économiques)
• Cass. com., 28 octobre 2008, n° 07-17.662 (Légifrance)
• Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127 (Légifrance) ; n° 21-20.190
• Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119 (Légifrance)