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Le référé expertise : faire constater les désordres par un expert judiciaire avant le procès

Publié le , par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille

Le fort Saint-Jean à l'entrée du Vieux-Port de Marseille

Malfaçons, infiltrations, fissures, travaux inachevés : avant d'engager un procès, il faut souvent établir l'origine des désordres, les responsabilités et le coût des réparations. Le référé expertise permet d'obtenir rapidement la désignation d'un expert judiciaire. Son rapport sert ensuite de base à une négociation ou à l'action au fond.

À quoi sert le référé expertise

L'article 145 du code de procédure civile permet d'obtenir, « avant tout procès », une mesure d'instruction pour « conserver ou établir » la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. En matière immobilière, c'est le plus souvent une expertise judiciaire : un technicien choisi par le juge (article 232) constate les désordres, en recherche les causes, décrit les travaux de reprise et en chiffre le coût.

  • Un avis qui pèse. L'expertise se déroule au contradictoire des parties : réunions sur place, observations écrites, réponses de l'expert. Elle a devant le tribunal un poids que n'a pas une expertise amiable.
  • Savoir contre qui agir, et pour combien. Le rapport identifie l'origine des désordres et les intervenants concernés, avant d'engager les frais d'un procès.
  • Figer la preuve. Les désordres sont constatés avant les travaux de reprise, qui les feraient disparaître.
  • Ouvrir la négociation. Une fois les responsabilités et les montants établis, beaucoup de dossiers se règlent par une transaction.

Les situations typiques : malfaçons après des travaux ou une construction, désordres dans un logement acheté sur plan, infiltrations et dégâts des eaux en copropriété, troubles de voisinage, vices cachés après une vente.

Les conditions

Un motif légitime. Le demandeur n'a pas à démontrer que son action future aboutira. Il doit justifier d'un litige plausible et crédible, même éventuel, appuyé sur des faits précis et vérifiables : photographies, constat, devis, échanges avec l'entreprise ou le syndic. Le juge apprécie ce motif souverainement (Cass. 2e civ., 10 décembre 2020, n° 19-22.619, publié au Bulletin).

Avant tout procès. L'expertise ne peut plus être demandée sur ce fondement si une instance au fond est déjà ouverte sur le même litige à la date de la demande (Cass. 2e civ., 30 septembre 2021, n° 19-26.018, publié au Bulletin). Il faut alors la solliciter devant le juge du fond.

Pas d'obstacle tiré de la carence de preuve. La règle selon laquelle une mesure d'instruction ne peut suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve (article 146) ne s'applique pas au référé expertise. La Cour de cassation l'a jugé à propos de travaux contre l'humidité votés par une copropriété (Cass. 2e civ., 8 mars 2006, n° 05-15.039, publié au Bulletin).

Une mesure légalement admissible. L'expertise n'est ordonnée que si de simples constatations ou une consultation ne suffisent pas (article 263). Pour des désordres de construction, c'est rarement discuté.

La procédure

  1. Le juge compétent. En matière immobilière, la demande est portée devant le juge des référés du tribunal judiciaire. Pour les instances introduites depuis le 1er septembre 2025, lorsque l'expertise porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu où il est situé est compétente (article 145, alinéa 3, issu du décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025). Pour un bien à Marseille, c'est le tribunal judiciaire de Marseille.
  2. L'assignation de toutes les parties utiles. L'acte, délivré par commissaire de justice, vise toutes les personnes dont la responsabilité peut être recherchée et leurs assureurs : entreprises, maître d'œuvre, promoteur, syndicat des copropriétaires, voisin, assureur dommages-ouvrage. Une expertise conduite sans une partie ne lui est pas pleinement opposable : le juge examinera le rapport, mais devra rechercher s'il est corroboré par d'autres preuves (Cass. 2e civ., 30 novembre 2023, n° 21-25.640, publié au Bulletin).
  3. Une mission rédigée avec soin. Le demandeur propose la mission : désordres à examiner, causes, imputabilités, travaux de reprise et leur coût, préjudices de jouissance. Ce qui n'y figure pas ne sera pas examiné. Le juge peut l'étendre ensuite, mais seulement après avoir recueilli les observations de l'expert (article 245).
  4. La consignation. L'ordonnance fixe une provision à valoir sur la rémunération de l'expert et désigne la partie qui doit la consigner au greffe, dans un délai donné (article 269). À défaut, la désignation de l'expert est caduque, sauf prorogation ou relevé de caducité pour motif légitime (article 271).

Si un nouvel intervenant apparaît en cours d'expertise, l'expertise peut lui être rendue commune par une nouvelle ordonnance de référé, sur le même fondement (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 21-11.051).

Les effets sur les délais

Le référé expertise protège les délais pour agir, mais pas tous de la même façon.

  • Interruption. L'assignation en référé interrompt le délai de prescription comme le délai de forclusion (article 2241 du code civil), jusqu'à l'ordonnance qui termine l'instance de référé (article 2242). Cet effet ne vaut que pour les désordres expressément mentionnés dans l'assignation (Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 95-20.870, publié au Bulletin) : d'où l'intérêt de les lister tous.
  • Suspension de la prescription. Lorsque le juge ordonne l'expertise, la prescription est suspendue pendant toute sa durée. Elle recommence à courir au dépôt du rapport, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois (article 2239).
  • Pas de suspension pour les délais de forclusion. Cette suspension ne s'applique pas aux délais de forclusion (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié au Bulletin). Un nouveau délai, de même durée, court dès l'ordonnance, et il expire même si l'expertise n'est pas terminée (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-22.670, publié au Bulletin).

Sont notamment des délais de forclusion, en matière immobilière :

ActionDélaiTexte
Vices apparents d'un logement acheté sur plan1 anCode civil, art. 1648, al. 2
Vices cachés après une vente2 ans à compter de la découverteCode civil, art. 1648, al. 1
Garantie de bon fonctionnement2 ans à compter de la réceptionCode civil, art. 1792-3
Garantie décennale10 ans à compter de la réceptionCode civil, art. 1792-4-1

Dans ces cas, il faut assigner au fond avant l'expiration du nouveau délai, sans attendre le rapport. Le tribunal peut ensuite surseoir à statuer jusqu'à son dépôt.

Le déroulement de l'expertise

Une expertise de construction dure souvent plusieurs mois, parfois plus d'un an. Elle suit un déroulé à peu près constant.

  1. La première réunion sur place. L'expert convoque toutes les parties et leurs conseils, visite les lieux, constate les désordres et fixe la liste des pièces qu'il attend.
  2. Les échanges de pièces et les dires. Chaque partie lui adresse ses observations écrites, appelées dires. L'expert doit les prendre en considération et, si les parties le demandent, les joindre à son rapport (article 276).
  3. La note de synthèse. L'expert fait souvent connaître ses conclusions provisoires et fixe un délai pour les dernières observations. Passé ce délai, il n'est pas tenu de prendre en compte les observations tardives, sauf cause grave et justifiée (article 276). Les derniers dires doivent récapituler les précédents.
  4. Le rapport. Il est déposé au greffe (article 282) et communiqué aux parties.

En cours de route, l'expert peut recueillir l'avis d'un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne. Si de nouveaux désordres apparaissent, le juge peut étendre sa mission après avoir recueilli ses observations (article 245).

L'issue se joue largement pendant les opérations : ce qui n'a pas été dit à l'expert, ou pas en temps utile, pèse peu ensuite. Il est souvent utile d'être assisté, outre l'avocat, d'un technicien de son choix (architecte, ingénieur, économiste de la construction).

Qui paie, et que faire du rapport

Le coût. Le demandeur consigne la provision fixée par le juge. Les dépens du référé restent en principe à sa charge : le défendeur à une expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 n'est pas une partie perdante, la mesure étant ordonnée au bénéfice de celui qui la sollicite (Cass. 2e civ., 10 février 2011, n° 10-11.774, publié au Bulletin ; 21 novembre 2024, n° 22-16.763, publié au Bulletin). Ces sommes ne sont pas perdues pour autant : la rémunération de l'expert, fixée par le juge après le rapport (article 284), fait partie des dépens (article 695), mis à la charge de la partie perdante dans le procès au fond (article 696), qui peut aussi être condamnée à rembourser une part des frais d'avocat (article 700).

Après le rapport, trois voies, qui peuvent se combiner :

  • La transaction. Responsabilités et montants étant établis, beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, souvent avec les assureurs.
  • Le référé-provision. Si l'obligation n'est pas sérieusement contestable au vu du rapport, le juge des référés peut accorder une provision (article 835, alinéa 2).
  • L'action au fond. Le tribunal statue sur les responsabilités et les indemnités. Le rapport ne le lie pas, mais il en constitue en pratique la base.

Dans tous les cas, l'action au fond doit être engagée dans les délais rappelés plus haut, et avant l'expiration des délais de forclusion, qui ne sont pas suspendus pendant l'expertise.

Questions fréquentes

L'expertise amiable de mon assureur ne suffit-elle pas ?

Elle est utile pour commencer, mais le juge ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une partie (Cass. ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710, publié au Bulletin). Face à un adversaire qui conteste, l'expertise judiciaire reste la preuve la plus solide.

Puis-je faire réparer avant l'expertise ?

Avec prudence : les travaux font disparaître la preuve. En cas d'urgence, faire d'abord constater l'état des lieux par un commissaire de justice. La mission de l'expert peut aussi prévoir qu'il dira si des travaux urgents sont nécessaires.

L'entreprise a disparu ou est en liquidation. L'expertise a-t-elle encore un sens ?

Oui. La victime dispose d'une action directe contre l'assureur de responsabilité de l'entreprise (article L. 124-3 du code des assurances), qu'il faut alors assigner à l'expertise.

Qui choisit l'expert ?

Le juge (article 232), en général parmi les experts inscrits sur la liste de la cour d'appel. Les parties peuvent faire des observations sur le choix.

Combien de temps ai-je pour agir après le rapport ?

Cela dépend du délai en cause. Pour un délai de prescription, au moins six mois à compter du dépôt du rapport. Pour un délai de forclusion, le nouveau délai court dès l'ordonnance, et il peut expirer avant le rapport.

Des désordres à faire constater ?

Malfaçons, infiltrations, fissures, travaux inachevés : Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, vous assiste du référé expertise jusqu'au procès ou à la transaction, à Marseille et en Provence.

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