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Immeuble en péril à Marseille : que faire en urgence ?

Publié le , par Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, ancien membre du Conseil de l'Ordre

Façade d'un immeuble ancien de Marseille, corniche abîmée sous la toiture

Arrêté de péril, arrêté de mise en sécurité : de quoi parle-t-on ?

Fissures, balcon ou plancher qui menace, façade qui se dégrade : lorsque la solidité d'un immeuble met en danger ses occupants ou les passants, le maire prend un arrêté. On parle encore couramment d'« arrêté de péril » ; depuis le 1er janvier 2021, la loi l'appelle « arrêté de mise en sécurité ».

À Marseille comme ailleurs, c'est le maire qui exerce cette police lorsque les murs ou bâtiments n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires, ou lorsque les équipements communs d'un immeuble d'habitation présentent des risques sérieux (articles L. 511-2 et L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation). L'insalubrité relève, elle, du préfet.

Deux procédures existent :

  • la procédure ordinaire : avant de prendre l'arrêté, la mairie informe le propriétaire des motifs et des mesures envisagées, et l'invite à présenter ses observations dans un délai d'au moins un mois (articles L. 511-10 et R. 511-3). Lorsque seules les parties communes d'une copropriété sont en cause, cet échange a lieu avec le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic ;
  • la procédure d'urgence : en cas de danger imminent, le maire ordonne par arrêté, sans échange préalable, les mesures indispensables pour faire cesser le danger dans le délai qu'il fixe (article L. 511-19).

L'arrêté prescrit les mesures nécessaires : réparations, démolition de tout ou partie de l'immeuble, interdiction temporaire ou définitive d'habiter ou d'accéder aux lieux (article L. 511-11). Il est notifié au propriétaire et aux occupants ; à défaut d'adresse connue, il est affiché à la mairie d'arrondissement et sur la façade (article L. 511-12).

Propriétaire bailleur : les loyers cessent d'être dus

C'est la conséquence la plus immédiate. Le loyer en principal, et toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation, cessent d'être dus à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade. Ils redeviennent dus à compter du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée (article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation).

  • Tous les baux sont concernés : habitation, local professionnel ou commercial.
  • Meublé de tourisme : les sommes cessent d'être dues dès le lendemain de la notification ou de l'affichage, et non le mois suivant.
  • Loyers encaissés à tort : ils doivent être restitués à l'occupant ou déduits des loyers à venir.
  • Le bail continue : l'arrêté n'entraîne pas sa résiliation, et la durée qui restait à courir est préservée jusqu'à la mainlevée.

Attention : percevoir un loyer qui n'est plus dû, menacer un occupant pour le faire renoncer à ses droits ou refuser de l'héberger alors qu'on est en mesure de le faire est puni de trois ans d'emprisonnement et de 100 000 € d'amende (article L. 521-4).

Héberger ou reloger les occupants

Lorsque l'arrêté interdit temporairement d'habiter, ou que les travaux rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins (article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, I).

Lorsque l'interdiction d'habiter est définitive, il doit les reloger : il présente à l'occupant l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, et lui verse une indemnité égale à trois mois de son nouveau loyer pour couvrir ses frais de réinstallation (article L. 521-3-1, II).

À défaut, la Ville héberge ou reloge les occupants à la place du propriétaire et lui en réclame le coût. Lorsque le relogement a été assuré par une personne publique ou un organisme HLM, le propriétaire lui doit une indemnité égale à un an du loyer prévisionnel (article L. 521-3-2).

Sont protégés le locataire, le sous-locataire et l'occupant de bonne foi, lorsque les lieux constituent leur habitation principale (article L. 521-1).

Les travaux imposés, l'astreinte et les travaux d'office

L'arrêté fixe un délai. S'il n'est pas respecté, la mairie peut :

  • prononcer une astreinte par jour de retard, jusqu'à 1 000 € par jour, qui court jusqu'à l'achèvement des travaux (article L. 511-15) ;
  • faire exécuter les travaux d'office, aux frais du propriétaire, puis en recouvrer le coût comme en matière d'impôts directs (articles L. 511-16 et L. 511-17).

Le refus délibéré et sans motif légitime d'exécuter les travaux est en outre puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende (article L. 511-22). Même si le logement se libère, les travaux restent dus dans le délai fixé, et ils doivent être réalisés avant toute nouvelle location (article L. 511-11).

Une fois les travaux achevés, la mairie constate leur réalisation et prend un arrêté de mainlevée (article L. 511-14). Une attestation de l'architecte ou du bureau d'études qui a suivi le chantier facilite ce constat. La mainlevée est ensuite publiée au fichier immobilier, à la diligence du propriétaire.

Copropriétaire : ce qui change

Lorsque l'arrêté ne vise que les parties communes, la procédure est conduite avec le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui doit en informer immédiatement les copropriétaires et les occupants (articles L. 511-10 et L. 511-12). Les travaux sont votés en assemblée générale et financés par des appels de fonds.

  • Si l'assemblée générale ne décide rien, l'astreinte peut être réclamée à chacun des copropriétaires (article L. 543-1).
  • Si certains copropriétaires ne paient pas les appels de fonds votés, l'astreinte n'est réclamée qu'à ces copropriétaires défaillants, et la mairie peut se substituer à eux puis leur réclamer les sommes avancées, majorées des intérêts au taux légal (articles L. 511-16 et L. 511-17).

Pour le copropriétaire bailleur, la suspension des loyers vise les locaux concernés par l'arrêté : il faut donc lire attentivement ce qu'il vise, l'immeuble entier, certains logements ou les seules parties communes.

Enfin, le propriétaire conserve ses recours contre ceux à qui l'état de l'immeuble est imputable (article L. 521-1) : par exemple un syndicat qui a négligé l'entretien des parties communes, ou un voisin dont les travaux ont fragilisé l'immeuble. Voir l'indemnisation du copropriétaire qui subit seul les travaux et le référé expertise.

Contester l'arrêté

Le meilleur moment pour discuter les mesures envisagées est la procédure contradictoire, avant l'arrêté : un rapport technique, des devis ou des travaux déjà engagés peuvent conduire la mairie à revoir ses exigences ou ses délais.

Une fois pris, l'arrêté peut être contesté devant le tribunal administratif de Marseille dans les deux mois de sa notification (article R. 421-1 du code de justice administrative). Un recours gracieux auprès du maire, formé dans ce délai, est également possible. Le recours ne suspend pas l'arrêté (article L. 4 du même code) : lorsque l'urgence le justifie et qu'un doute sérieux existe sur sa légalité, un référé-suspension permet d'en demander la suspension (article L. 521-1 du même code).

Contester ne dispense pas de mettre les occupants en sécurité : en cas de danger réel, leur protection reste la priorité.

Questions fréquentes

Mon locataire peut-il cesser de payer le loyer dès l'arrêté de péril ?

Le loyer cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou son affichage, et le redevient le premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de la mainlevée. Pour un meublé de tourisme, les sommes cessent d'être dues dès le lendemain.

L'arrêté de péril met-il fin au bail ?

Non. Le bail continue, sans loyer, et la durée qui lui restait à courir est préservée jusqu'à la mainlevée. En cas d'interdiction définitive d'habiter, il produit ses effets, sans loyer, jusqu'à son terme ou au départ des occupants, et au plus tard jusqu'à la date fixée par l'arrêté.

Qui paie l'hébergement des locataires pendant les travaux ?

Le propriétaire, lorsque l'arrêté interdit temporairement d'habiter ou que les travaux rendent le logement inhabitable. S'il ne le fait pas, la Ville héberge les occupants et lui en réclame le coût.

Que se passe-t-il si les travaux ne sont pas faits dans le délai ?

La mairie peut prononcer une astreinte allant jusqu'à 1 000 € par jour de retard et faire réaliser les travaux d'office, aux frais du propriétaire. Le refus délibéré et sans motif légitime de faire les travaux est en outre puni d'un an d'emprisonnement et de 50 000 € d'amende.

Comment faire lever un arrêté de péril ?

En réalisant les travaux prescrits. La mairie constate leur achèvement et prend un arrêté de mainlevée, que le propriétaire fait publier au fichier immobilier.

Dans quel délai contester un arrêté de péril ?

Dans les deux mois de sa notification, devant le tribunal administratif de Marseille. Le recours ne suspend pas l'arrêté ; lorsque l'urgence le justifie et qu'un doute sérieux existe sur sa légalité, un référé-suspension permet d'en demander la suspension.

Voir aussi : toutes les questions fréquentes en droit immobilier.

Votre immeuble est frappé d'un arrêté de péril ?

Les délais courent dès la notification. Maître Benjamin AYOUN, avocat au Barreau de Marseille, analyse l'arrêté, vous aide à organiser l'hébergement des occupants et la suite des travaux et, si l'arrêté est contestable, saisit le tribunal administratif.

19 boulevard Arthur Michaud, 13015 Marseille · Tél. : 04 84 25 40 92 · benjamin.ayoun@provence-avocats.fr

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